张莹洁 寇娅雯
摘要：我国房地产投资活跃，房地产价格高涨，政府制定各种房地产调控政策，促使房地产市场健康发展，但房地产市场的参与者中央政府、地方政府、房地产开发商和购房者的目标不一致，导致调控政策实施不力，一项调控政策如何实施是中央政府、地方政府、开发商、购房者各自利益的博弈。文章主要对中央政府与地方政府，地方政府与房地产开发商，房地产开发商与购房者之间调控政策实施时利益进行博弈分析，得出纯策略纳什均衡策略：（不检查，实施）;（不检查，守规）;（维持价格，购房），以纳什均衡结果提出我国房地产市场健康发展的对策建议：中央政府加大地方政府不实施调控政策罚款力度;地方政府加大房地产开发商不实施调控政策罚款力度;房地产开发商维持房地产价格稳定，鼓励房地产刚性需求。
关键词：房地产;参与者;博弈;纳什均衡;发展建议
中图分类号：F293.35文献标志码：A
0 引言
随着经济的发展和城市人口的快速增加房地产业发展迅速。由于需求的增加房地产价格快速上涨，在投资需求和刚性需求的推动下滋长了房地产泡沫，一套普通住房价格超出了大多城市普通居民的购买能力。房地产调控政策从2003年二套房适当提高首付比例开始不断调整，但调控效果并没达到预期。房地产行业发展是中央政府、地方政府、开发商、消费者多方参与并受经济政策及金融政策影响的一个复杂过程。中央政府要求房地产市场平稳发展，地方政府是土地出让及税收的受益者，开发商是获得最大房地产投资利益的投资者，消费者是刚性需求者和投资者（投机者）的购房者，各方参与者都希望在房地产调控政策实施时利益最大化，但怎么达到利益均衡是经济运行时各参与方利益博弈的结果。房地产参与者中央政府与地方政府，地方政府与房地产开发商，房地产开发商与购房者之间在执行房地产调控政策时进行利益博弈，博弈得到纯策略纳什均衡，以期提出房地产市场平稳发展、调控政策实施中的建议。
1 文献综述
通过阅读历年研究文献发现：研究房地产调控政策的文献主要是从房地产限购、限贷、货币政策、金融政策、营业税的征收的房地产调控效果评价，但房地产调控政策实施时参与者博弈的文献相对较少。房地产调控政策参与者博弈研究主要有如下：中央政府与地方政府的博弈、地方政府与房地产开发商的博弈、金融机构与购房者的博弈。姚贱苟（2019）[1]、刘白灵（2019）[2] 中央房地产调控政策实施是政策决策者中央政府与政策实施者地方政府之间的博弈，中央政府通过合理的惩罚约束机制能有效保障地方政府调控政策的实施效果。王春艳（2020）基于合作博弈探讨中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、国外游资、投机者6 方在不同博弈组合中的最优策略，以期对中央政府出台调控政策、维持管制策略、瓦解反政策调控提供积极有效的建议[3]。张春生、桂若男（2020）郑州市政府采取的限购政策，结合博弈论的单期博弈模型，对地方政府、开发商和消费者的效用函数进行分析得出：政府房地产限购政策的实施效果与房地产开发商、消费者对政府实施调控政策力度的预期密切相关，政府应当加强舆论宣传，使政府调控政策实施力度与开发商、消费者对其的预期保持一致，增大调控政策的实施效果[4]。孙涛、郑晓亚（2015）构建中央政府与地方政府的博弈模型，分析房地产调控政策参与者中央政府与地方政府在政策实施中的博弈。研究发现：在房地产价格和经济增长的博弈模型中，中央政府可以同時考虑经济增长和房地产价格，提高调控政策的实施效力[5]。
2 我国房地产调控政策的变化历程
从1998年开始我国结束福利分房，我国住房市场真正实现了商品化，在金融市场、需求及地方政府利益的推动下，房地产价格快速上涨。图1 为全国房地产平均环比价格上涨指数，从图1 可以看出我国房地产价格只有2008年和2014年环比价格增长指数在5%以下，其他14年环比价格增长率都在5%以上。其中2007年和2009年价格环比涨幅比较大，分别达到了15%和23%。图2 为我国部分城市的房地产价格2002～ 2020年的上涨折线图，从图2 可以看出2012～ 2020年各城市房地产价格快速上涨，其中深圳和北京在2014～ 2020年间快速上涨，房地产价格处于全国前二。中央政府和地方政府频繁用税收、利率、限购、限贷政策来调控房地产价格的过快上涨。
3 博弈假设及博弈模型构建
房地产调控政策从2003年提高购房首付款比例开始，政府不断用行政、税收、金融方法调控市场。中央政府制定房地产调控政策，而地方政府和消费者是房地产调控政策的实施者。按常理来说地方政府应该严格实施中央政府的调控政策，使房地产市场平稳发展。但地方政府和中央政府的目标不一致，中央政府希望房地产市场稳定且健康的发展，而地方政府的财政收入大部分来自城市土地出让金和房地产税收，房地产投资成为拉动地方 GDP 增长的主要经济动力，不管是刚性需求还是投资性需求，从地方经济发展及政府政绩的角度出发，地方政府不希望因房地产价格平稳或者下降而减少消费者购房，从而影响地方财政收入。而中央政府调控意图抑制房地产尤其是住宅的投资及投机，使房地产价格稳定。
3.1 博弈主体及博弈方案
现假定博弈模型中包括中央政府、地方政府、房地产开发商、消费者4 个利益主体，4个利益主体两两博弈，分别是中央政府和地方政府的博弈、地方政府和房地产开发商的博弈、房地产开发商和消费者的博弈，博弈双方均为有限理性。
首先，中央政府和地方政府调控政策博弈，中央政府有2 种策略：检查，不检查;地方政府实施调控政策有两种策略：实施，不实施。一共有4 个博弈方案：（检查，实施）、（检查，不实施）、（不检查，实施）、（不检查，不实施）。其次，地方政府和房地产开发商房地产调控政策博弈，地方政府有2 种策略：检查、不检查，房地产开发商 2个策略：守规、不守规，一共有4 个博弈方案（检查，守规）、（检查，不守规）、（不检查，守规）、（不检查，不守规）。第三，房地产开发商和刚性需求者房地产调控政策博弈，房地产开发商也有2 个策略：维持价格、降低价格，刚性需求者有2 个策略：观望、购房。一共有4 个博弈方案：（维持价格，观望）、（维持价格，购房）、（降低价格，观望）、（降低价格，购房）。
3.2 博弈模型构建
房地产市场参与者建立中央政府、地方政府、房地产开发商、消费者之间的博弈模型，房地产市场参与者进行博弈分析和数值仿真分析得出纳什均衡，据此提出相关命题[6]。
博弈模型中字母意义假设：
Ai：不检查政策实施i方的获益;（i是指不同博弈策略中的中央政府为i=1、地方政府为i=2、房地产开发商为i=3）
Bi：i执行政策的费用成本;
Cj：j 不执行政策的收益;（j是指不同博弈策略中的地方政府为j=2、房地产开发商为j=3、刚性需求者为j=4）
Dj：j 执行政策的成本（刚性需求者为房租）;
Ej：j 不执行政策对社会造成的损失;
Fj：对j 不执行政策主体的罚款;
R：开发商降低价格的损失。
基于上述参数含义，构建两方博弈支付矩阵，中央政府与地方政府博弈、地方政府与房地产开发商的支付矩阵，分别见表1 所列。
4 房地产市场参与者博弈仿真分析
4.1 中央政府与地方政府之间
对中央政府（i=1）的调控和不调控房地产市场及地方政府（j=2）实施与不实施调控政策建立博弈模型。不检查政策实施中央政府获益为 A1，检查政策实施中央政府要花成本 B1，中央政府获得的收益为 A1- B1。地方政府不实施调控政策收益为 C2，实施中央调控政策地方政府收益减少 D2，收益为 C2-D2。不实施中央政府的调控政策，中央政府检查政策实施时有对地方政府的罚款 F2，中央政府不检查时有相关利益者或者消费者检查，仍然有对地方政府的罚款 F2，所以地方政府不实施政策的收益为 C2-F2。地方政府不实施政策时损害社会利益为 E2，中央政府的收益为 A1-B1+F2- E2，见表3 所列[7]。
假设：A1=10，B1=1，C2=7，D2=2，E2=5，罚款 F2为未知，计算得支付矩阵表3。
表3 博弈表述：如果没有不实施政策的罚款即 F2=0，中央政府检查和不检查，地方政府收益最大都为7，即地方政府博弈占优策略为（5，7）。地方政府实施与
不实施，中央政府博弈占优策略为（10，实施）、（5，不实施），这时候得到 max（9， 5），（4， 7），（10， 5），（5， 7），纳什均衡为（5，7），（不检查，不实施）。这个结果是总的社会效益最低的一种博弈结果。所以只有地方政府提高罚款额度 F，罚款 F≥3时地方政府违反规定成本太高且收益7-F2<5，地方政府就会选择实施调控政策。F2=3得到 max（9， 5），（7， 4），（10， 5），（5， 4），纳什均衡为（10，5），（不检查，实施）。即中央政府提高罚款额度 F2≥3并制定房地产调控政策后不检查，地方政府选择实施调控政策，这时社会效益最高为 U3（10，5），即（不检查，实施）。
4.2 地方政府和开发商的博弈
地方政府（i=2）也有对房地产开发商（j=3）的一些调控与限制，如：开发资质、注册资金、购房资格以及一些准入资格。这些规定需要地方政府去审核与检查。假设地方政府不检查开发商守规时收益为 A2，房地产开发商违规政府不检查时收益为 C3，B2为地方政府检查成本，D3为开发商守规时减少的收益，E3为开发商违规对社会造成的损失，F3为开发商违规时罚款（政府不检查有消费者检查）[8]。
假设：A2=10，B2=1，C3=6，D3=2，E3=2，F3为开发商违规时罚款，计算得双变量支付矩阵表4。
表4 博弈表述：如果政府对开发商的罚款 F3=0，从表 5可以看出地方政府选择检查还是不检查，开发商博弈都会选择违规，收益为6，max（9， 4），（7， 6），（10， 4），（8， 6），双方博弈的纳什均衡为（8，6），（不检查，违规）。这个结构对社会来说损失比较大。所以地方政府可以加大开发商违规罚款 F，使开发商守规来减少社会损失，F>2
时开发商会选择守规，当 F=3时，双方博弈结果是 max（9， 4），（10， 3），（10， 4），（8， 3），博弈的纳什均衡为（10，4），即（不检查，守规）。
4.3 开发商和刚性需求者之间的博弈
房地产市场的消费不仅取决目前房地产的价格，更决定于消费者对未来房地产市场的走势判断。当市场萧条时，房地产成交量下降、房价下跌是由消费者对商品房价格预期下跌引起的，更多的消费者会选择观望。当市场繁荣时，房地产成交量上升，房价上涨是由消费者对商品房的期望价格上升引起的，会选择购买房地产。首先讨论房地产市场对购房需求者的影响。
A3为刚性需求者购房时开发商维持原价的收益，C4为开发商维持原价时刚性需求者购房收益。B3为开发商维持原价不出售时的资本产生的利息及费用，R 为开发商降低价格的损失，D4为刚性需求者不购房产生的房租费用[9]。
假设：A3=10，C4=5，B3=1，R 开发商降价损失，D4=0.3，计算得双变量矩阵表5。
表5 所列博弈表述：如果开发商没有降低价格（R=0），刚性购房者選择购房策略;如果开发商选择降低价格，则刚性购房者选择购房策略。开发商没有最优策略，降低价格维持价格都可以，双方博弈的纳什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（10， 4.7），（10， 5），（10，5），（维持价格，购房），（降低价格，购房）。如果开发商降低价格（R=1），双方博弈的纳什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（9， 4.7），（9， 6），即（10，5），（维持价格，购房）。也就是刚需者是否购房与降价无关[10]。
5 博弈结论及建议
中央政府、地方政府、开发商、刚性需求者分别建立了两两博弈模型，并用数字仿真博弈，在两两博弈中得出如下3 个纳什均衡：中央政府与地方政府博弈纳什均衡（不检查，实施）;地方政府与开发商博弈纳什均衡（不检查，守规）;开发商和刚性需求者博弈纳什均衡（维持原价，购房），并根据数据仿真得出纳什均衡时的罚款额度，根据纳什均衡结果提出房地产调控措施。
5.1 中央政府加大地方政府不实施调控政策罚款力度
加大地方政府不实施政策的罚款力度（罚款F≥3）：从以上中央政府与地方政府之间的博弈得出：中央政府提高罚款额度，使 F≥3，并制定房地产调控政策后不检查，地方政府选择实施调控政策，这时社会效益最高的纳什均衡为（不检查，实施）。加大地方政府不实施政策并罚款力度（F≥3），使地方政府回归管理职能，认清地方政府在市场中的角色，退出市场竞争，彻底回归检查者和仲裁者的角色，坚决维护市场的公平与公正，促进房地产市场健康发展。
5.2 地方政府加大房地产开发商不实施调控政策罚款力度
地方政府加大开发商不实施政策的罚款力度（F≥3）：从以上地方政府与开发商之间的博弈得出：地方政府提高罚款额度，使 F≥3，并制定政策后不检查，开发商选择实施调控政策，这时社会效益最高的纳什均衡为（不检查，守规）博弈的纳什均衡为（10，4），即（不检查，守规）。为使房地产市场健康发展，地方政府必须树立正确的政绩观，干部考核体系变单一的 GDP 为综合业绩导向。
5.3 房地产开发商维持房地产价格稳定，鼓励房地产刚性需求
从以上开发商与刚性需求购房者博弈得出：双方博弈的纳什均衡为（10，5），即（维持原价，购房），即开发商维持原价，刚性需求购房者选择购房。刚性需求购房者购房与否与房地产是否降价没有关系，而投资性需求者购房与房地产价格上涨有直接关系，所以维持房地产价格的稳定，是房地产市场鼓励刚性需求，抑制房地产投资性需求的必要保证。
参考文献：
[1]姚贱苟. 中央政策的决策者与实施者之博弈——以近十多年来的中国房地产政策为例[J]. 岭南学刊，2019（7）：94-99.
[2]刘白灵. 住房限购政策下政府间利益博弈分析[J]. 合作经济与科技，2019（2）：176-179.
[3]王春艳，董继刚.博弈视角下房地产市场利益六方的分与合[J].中国物价，2020（7）：56-63.
[4]张春生，桂若男.郑州市房地产价格的博弈分析[J].价值工程，2020（4）：121-125.
[5]孙涛，郑晓亚.我国房地产调控政策的制定与实施——基于博弈论与激励理论的建模分析[J].云南财经大学学报，2015（4）：100-110.
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[8]孙淑萍，王直民.农村住房财产权抵押贷款困境及其博弈分析[J].經营与管理，2019（6）：10-17.
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