终极版解读！房地产贷款新规读这篇就够了！
2020 年末，央行银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度：
体 一、房地产贷款集中度宏观审慎总体 10 大要点 这是央行宏观审慎非常重要的一部分内容，笔者简单总结要点如下：
1、关于上面的比例设定，各家银行短期会非常重视；但是长远来看，具体比例数字不要太当真，因为央行明确表示可能会根据情况做调整。根据以往央行对宏观审慎参数调整的经历来判断，央行在 2-3 年内很可能真的会调整具体参数。所以，太认真去分析哪家行合规哪家行不合规可能就输了。
此次新规最大的意义在于央行发明了一套全新的监管体系。这个发明本身更为重要——有了这个机制，未来灵活运用空间很大。可以说，制度本身冲击远大于具体指标数据的冲击。至于所谓的未来动态调整，笔者认为，往下调的概率更高，因为目前已经达标的银行也不能大幅增长，这就导致之前做得少的机构，其房地产贷款占比就被控制在当前的
水平上；尚未达标的银行在 2 年或 4 年后很可能仍然面临比例要求的继续下调，以求和其他银行逐步收缩差距。
2、这项措施典型属于宏观审慎的范畴，也就是央行不去管具体某一家房企或者具体某一个项目的融资情况，而是对银行整体设置一个宏观比例。大致意思就是，若未来商业银行要想继续发放房地产贷款，就首先必须做大分母。比如大型银行，若要想新增 40 亿房地产贷款融资，首先必须增加60 亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体比例控制在 40%左右。
3、新规中总体比例的设置，目前来看是参考了银行房地产贷款现状，并设置了充分的弹性空间——主要体现在过渡期足够长（2 年或者 4 年），并给予地方中心支行上下 2.5 个百分点浮动空间，过渡期结束如果监管认为合理仍然可以延期。
4、其实过去一年多来，央行已经通过窗口指导形式实施了房地产贷款总体占比要求。但是窗口指导纪律性不够强，奖惩不足，覆盖面不够广。尤其此前 9 月末实施了增量的房地产贷款不超过总贷款的 30%；此次的新规主要把存量纳入总体控制范围，银行覆盖面更广。
5、一定要注意央行的这个表述：
已经达标的银行要保持房地产贷款比例总体稳定。意思就是，未达标的需要逐步压降房地产贷款占比，已经达标稳住（比如平安银行和宁波银
行房地产贷款占比很低，新规之后就比较吃亏，不能再快速增长了）。这条的存在非常重要，会导致整体全行业房地产贷款占比逐步下降，笔者预计每年 0.5 个百分点完全有可能。下图来自央行的货币政策执行报告，目前总体房地产贷款占比大约 28.8%，其中个人房贷 19.9%。
6、第一档和第二档都是央总行直接管控的银行，不仅仅此次房地产贷款比例设定，包括 MPA 考核、监管评级、狭义贷款规模等都是央行总行负责；第三档和第四档都是地方中心支行负责管理。总体上，央行总行管理的银行，额度和流动性供给都充足一些。国有大行给予了更高的比例——40%和 32.5%，主要考虑到历史因素。毕竟就存量而言，的确其按揭绝对量和相对量都处于支配地位（考虑到资金成本优势和客户覆盖优势）。但是笔者在此依然要强调，这个比例会经历一个动态调整的过程，5 年后大行的比例和中型银行的比例很有可能会逐步下调。7、住房租赁贷款暂时不纳入，未来会做甄别，因为目前定义不够统一，业务不够规范。8、违规处罚手段方面，重点是违规的部分额外资本计提。但未来也很有可能和金融债发行、新业务审批，MPA，监管评级等挂
钩。9、下图初步罗列了各银行的比例情况。注意下图仅仅是用年报数据初步计算，银保监会和央行的报表和年报有差异，比如央行 1460 报表房地产贷款专项统计，很可能把 MBS 重新加回到发起人银行（也就是住房贷款发放银行）房地产统计中，此外分母部分央行也会把对非银同业的拆借和借款加上。也就是分子分母都会比年报统计各增加一部分，但对各家银行影响是非对称的。比如兴业可能真实数据比下表更好一些分母对非银拆放和借款多一些。建行真实数据比下图更差一些，也就是个人住房贷款可能高于 34.4%，因为要把他出表的 MBS 加回来。
10、银行实际超标的情况（1）大行按揭容易超标，但是总的房地产贷款额度可控，因为个人按揭优势明显，但是房地产开发贷做得并不如股份制高多少。这就意味着大行其实可以通过 MBS 进行调节，因为笔者后面分析过，MBS 可以实现减少个人按揭贷款的比例，但是不改变总的房地产贷款余额。（2）此外，股份制银行中，银行招商银行和兴业银行个人按揭贷款超标 4-5 个百分点；至于总的房地产贷款余额，招行、浦发、兴业、平安都超。还有平安银行和宁波银行、江苏银行增速较快，按照央行要求已经达标的银行需要保持总体稳定，意味着 2021 年的增速需要降下来。（3）城商行分化比较大。部分城商行超标明显，比如成都银行、郑州银行、
青岛银行。农商行反而压力不大，主要是农商行本身的监管定位服务当地，小微和三农的占比要求较高，加上更小的银行受限于单一集中度，无法参与大的开发贷，按揭贷款资金成本很难匹配。
总体而言，对开发贷影响有限，而且房地产企业融资还有债券 ABS 可以缓冲；但按揭贷无法直接融资方式绕，对银行按揭贷款影响比较大，当然笔者认为可以通过MBS适度缓解。
二、什么是房地产贷款？如何看央行和银保监的统计报表？ 房地产贷款余额这个概念到底包含哪些类别，这个问题是核心！
1 、央行报表主要看 1460，在央行的房地产贷款统计口径下，债券、ABS 应该会排除，非标不是贷款。笔者总结央行统计口径如下：
注意：上图住房租赁贷款暂时不纳入，未来央行会重新定义甄别。
2 、银保监会按照修订的 S67 报表口径，那么就是一个全口径的概念。包括了表内非信贷资金投向的全口径控制，比如通过 SPV 投的非标项目。不过最终计算房地产贷款比例的口径应该是 S67第一部分狭义房地产贷款的概念，如下图：
3。
、总体而言，银保监会和央行的口径都需要符合。对于每一家银行而言房地产贷款比例很可能要同时按照两套报表计算两个比例，然后最终孰高为准来判断是否合规。
二者统计口径差异如下：
央行报表包含了证券化的房地产贷款（当然目前金融市场司局的口径仍然待核实），核心是 MBS，银保监不包含这部分。
央行的分母包含对非银的拆放和同业借款，银保监不包含。
银保监包含经营性物业贷款、房地产并购贷款等，央行不包含。
银监的报表包含保障性住房和货币化安置部分，央行的报表不包含。对于棚改占比业务较大的银行银保监的口径更容易超标。
三、此次房地产贷款新规对房地产企业和个人房贷 的影响几何？ 1、因为从统计口径看是一个狭义房地产贷款的概念，不包括债券、房企 ABS 和非标融资。所以理论上可以通过增量业务走 ABS、债券和非标进行腾挪。注意从此前郭主席在求是发表的文章和十四五读本看，都是强调房地产贷款占比问
题，没有将债券和贷款混同，从统计报表也是明确分开，这点可以明确。
2、债券和 ABS 市场主要是交易商协会和交易所做准入和把关。相信从宏观审慎角度，也会有一定节制，否则未来2 年房企债券和 ABS 的量会井喷。
3、如果通过同业投资腾挪，面临几个问题：监管套利的帽子、监管总体一直也在压缩同业投资非标科目、SPV 载体不好找，因为信托自身也面临房地产规模压缩的问题，通道费太高。
4、至于银登中心流转的问题，一方面银登对房地产业务的流转非常谨慎，挂牌审核严格；另一方面因为央行要求是达标的银行也要保持房地产贷款比例基本稳定，所以也没有太多空间承接其他银行多余的房地产贷款指标。
5 、最重要的住房按揭贷款资产证券化是否纳入房地产贷款额度？ 总体而言，MBS 存量规模 1.1 万亿，虽然也只占总贷款规模的 0.7%，但是因为受新规影响，如果不纳入房地产贷款，MBS 可能会井喷。所以这个问题非常关键，是几乎关乎全局的一个话题。
简单来说，从央行调统司角度过去是纳入房地产贷款专项统计的， 但是 2021 年有可能变化不纳入。
但是这次房地产贷款集中度又是央行金融市场司负责，市场司是否完全采纳有待进一步明确。
笔者认为，MBS 最终很大概率会纳入统计口径，但是只纳入总的房地产贷款，不纳入个人住房按揭贷款，这在央行房地产贷款统计 1460 报表也能看出来。所以即便纳入，至少也能缓解住房按揭贷款的指标压力，尽管不能缓解总的房地产贷款指标压力。
6 、非标融资压降对房地产的影响 总体而言，这次新规只针对银行，所以各类资管产品通过非标的渠道给房地产融资的情形均不受本次新规约束。
资管投资非标在过去 3 年中一直在收缩状态，包括银行理财、券商资管大幅度收缩。相对而言，保险资管的保债计划因为期限够长不受资管新规影响，反而可以扩张。此外，2018-2019 年上半年新规整改进度较慢，但是信托从 2019 年6 月底开始房地产融资总额被控制在该时点的水平上；2020年融资类信托的规模开始受到压降，但是进度明显偏慢，而且部分信托公司也只是将融资类信托改为投资类（实质上还是非标融资），只是统计游戏。
未来可能很快会正式发布的资金信托新规，拟进一步要求集合类资金信托非标占比不超过总的集合资金信托的
50%，也即对信托非标融资进一步资金端开始压制。