定制家具产业基地项目
行业分析市场调研报告
行业调研及投资分析
定制家具产业基地项目行业分析市场调研报告目录
第一章
宏观环境分析
第二章
区域内行业发展形势分析第三章
重点企业调研分析
第四章
重点投资项目分析第五章
总结及展望
第一章
宏观环境分析
一、产业背景分析
定制家具:渗透率提升仍有空间，综合实力构建行业壁垒。消费升级、产品性价比提升和渠道扩张助力定制家具渗透率提升。定制衣柜景气度最高，16 年的渗透率约 30%，较 09 年的 15%有明显提升，但仍有翻倍空间， 目前规模约 350 亿，全屋定制大幅抬高行业天花板，定制家具行业空间过千亿。我国橱柜行业规模约 700 亿元，总体渗透率低于 50%，低线城市需求提供未来空间。渠道扩张和大家居战略是龙头企业增长穿越地产周期的重要驱动力。定制橱柜和衣柜在家装过程中的进场顺序靠前，大家居、全屋定制是未来发展趋势。
定制家具行业集中度较低，竞争加剧情况下看好龙头企业。衣柜、橱柜行业市场集中度均较低，定制衣柜 CR5=23.04%，定制橱柜橱柜CR7=13.01%。定制家具行业比拼的是从前端销售服务、前后端衔接到后端柔性化生产的综合实力。
从门店数量来看，欧派、索菲亚全国门店数量大幅领先，凯蒂(北京)、玛格(重庆)在本土的门店数量相对突出，但绝对数量依然比不上更全国化 的第一梯队的品牌。从单店平均盈利能力来看，衣柜和全屋定制品牌中索 菲亚、凯蒂、尚品宅配门店盈利能力领先;橱柜品牌中博洛尼、欧派、志邦门店盈利能力领先。
家具行业受到地产后周期影响，2017 年的商品房销售面积同比增速明显放缓，楼市政策预计将长期维持紧缩状态，依靠地产高速增长的黄金时 期难以重现，家具行业亟待新的增长引擎。同时，消费升级使企业需求端 发生变化，80、90 后消费群体力量使消费诉求偏向于个性、品质、服务化， 这使得企业在寻求新的利润增长点时又要兼顾对于服务和体验的提升。新 零售的浪潮恰好为行业提供了改革的思路，新零售强调以消费体验为中心， 以数据驱动提升效率，正好契合当下的行业改革方向。龙头企业作为业内 资金、技术、资源的领先者，应率先学习新零售的精髓，推动行业的升级 和优化。
国家统计局的数据显示，2017 年的商品房销售面积累计同比增速明显放缓，从年初的 25.1%下降到年底的 7.7%，我们认为楼市政策预计将长期维持紧缩状态，依靠地产高速增长的黄金时期难以重现，家具行业亟待新的增长引擎。
家具行业受到地产后周期影响，2017 年全国商品房销售面积同比增速明显放缓，楼市政策预计将长期维持紧缩状态，依靠地产高速增长的黄金时期难以重现，家具行业亟待新的增长引擎。消费升级背景下，行业应充分识别消费群体的变化，我国现阶段，25-32 岁人群数量依旧处于峰值，30 岁人口数量高达 1,793 万，80、90 后消费群体将作为新生主体消费力量引发行业变革，其对于个性化、品质化的追求利好于定制家居的发展前景， 同时将促进企业提升品牌的服务能力，增强消费体验。
目前定制家具行业市场规模约 700 亿元，按照 1 倍加价率，行业出厂价规模测算约在 350 亿元。我们预计未来 5 年定制家具行业的增速仍能维持 20%以上增速，2020 年行业规模将能达到 1,666 亿，考虑农村市场需求， 行业空间在 2,000 亿规模，出厂价口径在 1,000 亿规模。
全屋定制是行业发展的大趋势。其中，尚品宅配成立之初就定位全屋定制，至今已发展成产品品类最全的定制家具企业;除此之外，欧派家居成立最早，品类拓展最快，如今已囊括橱柜、衣柜、卫浴、木门等全屋定制产品;索菲亚与好莱客则先后在今年宣布进军定制木门行业，可见除定制柜体类产品，门窗已成为定制家具企业计划开拓的下一个重点品类。
二、产业政策及发展规划
（一）中国制造
2025
党的十九大报告作出了“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期”的重大判断。高质量发展，强调的是质量而非速度，强调的是发展而非增长。进入高质量发展阶段，面临着加快发展、转型升级的双重考验。党中央的坚强领导为经济高质量发展提供根本保障。市场经济运行效果受不同国家的国情和文化等因素影响，但根本上还是取决于其制度驾驭能力。改革开放以来的实践表明，我国成功驾驭和发展市场经济，取得了举世瞩目的成就，展现了社会主义市场经济体制
的优越性。其中，起根本性作用的是坚持党的领导。面对纷繁复杂的国内外政治经济环境，尤其要坚持党中央集中统一领导，发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用和掌舵领航作用。这不仅是我国社会主义市场经济体制最重要的特征，也是保证社会主义制度具有强大动员能力和高效执行能力的重要基础。同时，要处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用。坚持稳中求进工作总基调，着力处理好“稳”与“进”的关系。面对复杂局面，更要看大局、明大势，坚持稳中求进的工作总基调，正确处理 “稳”和“进”的关系。稳是基础和前提，只有稳才能更好地进，要确保经济社会大局稳定。保持经济运行之“稳”，绝不是被动求稳， 而是要以进促稳，以稳应变，实施好积极的财政政策和稳健的货币政 策，以更加积极进取的姿态、更加精准有效的行动，扎实做好稳就业、 稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期各项工作，夯实经济平稳健康发展基础。
（二）工业绿色发展规划
坚持节约优先，大力推进能源消费革命，提高工业能源利用效率， 促进企业降本增效，加快形成绿色集约化生产方式，增强制造业核心竞争力。
（三）
xxx 十三五发展规划
随着战略性新兴产业的进一步加速发展，顺应经济转型需要的新兴产业，正在成为中国经济蓄势前行的新动力。发展新兴产业能够完善国民经济产业体系，增加有效供给，在创造经济价值的同时又能促进经济发展。新兴产业大都为技术、资金、知识密集型产业，其发展能够转变经济增长方式，促进经济的可持续发展。此外，新兴产业又能为传统产业提供技术支持，有利于促进传统产业的升级改造，优化产业结构。
（四）
xx 高质量发展规划
贯彻稳中求进工作总基调，根本点在于稳定大局、不断进取。稳， 首先是宏观政策要稳，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策； 稳，关键是市场预期要稳，预期稳，市场才能稳，大局才能稳，才能增强企业家信心、提高政府公信力。正所谓“明者远见于未萌而智者避危于无形”，稳中求进同样意味着更加积极主动地防范风险，坚决守住金融风险、社会民生、生态环境等底线，真正做到防患未然、未雨绸缪。
三、鼓励中小企业发展
近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转 变，相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。民营经济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩 大投资的重要主体，吸纳劳动力和安置就业的主渠道，体制创新和机 制创新的重要推动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。
四、项目必要性分析
近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018 年中国定制家具市场规模约为 2901 亿元，较上年同比增长 20.2%;近 7 年来， 定制家具市场规模增速始终保持在 20%以上。
随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。
目前国内有 9 家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从2018 年 9 家定制家居上市企业营收规模来看，企业营收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在 50 亿级别以上;
第二梯队营收在 20 亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在 10 亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。
目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据 2018 年定制家居上市企业营收规模测算，2018 年九家定制家居上市企业合计营收为 347.56 亿元， 合计仅占国内定制家居市场的 12%份额，其中欧派家居占 4.0%，索菲亚占2.5%，尚品宅配占 2.3%，行业集中度偏低。
近年来定制家居行业产品发展的主要趋势是：从单一品类，到全屋定制，再到整装大家居，从而实现拎包入住一站式服务。对定制家居企业而言，其核心目的在于客单值提升：以强势产品为流量入口，延伸至其他品类的销售，构建大家居生态链。因此，品类布局的完善度对于定制家居企业来说尤为重要。
2016 年-2017 年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018 年，定制家居企业客单价总体呈上升趋势。2018 年，尚品宅配客单价为 22985 元，同比增长 11.5%;索菲亚客单价为 21890 元，同比增长 9.9%。
第二章
行业发展形势分析
一、建设地经济发展概况
地区生产总值 2267.86 亿元，比上年增长 9.41%。其中，第一产业增加值 181.43 亿元，增长 6.89%；第二产业增加值 1406.07 亿元，增长 8.78% 第三产业增加值 680.36 亿元，增长 8.70%。
一般公共预算收入 254.41 亿元，同比增长 6.71%，一般公共预算支出 565.95 亿元，同比增长 10.12%。国税收入 317.66 亿元，同比增长 6.09%； 地税收入亿元 25.81，同比增长 11.10%。
居民消费价格上涨 1.07%。其中，食品烟酒上涨 0.82%，衣着上涨0.70%，居住上涨 0.83%，生活用品及服务上涨 0.76%，教育文化和娱乐上涨 0.69%，医疗保健上涨 0.75%，其他用品和服务上涨 0.90%，交通和通信上涨 0.90%。
全部工业完成增加值 1802.46 亿元。规模以上工业企业实现增加值1295.46 亿元，比上年增长 5.32%。
规模以上 AA、BB、CC、DD（含定制家具）等主导行业共完成工业增加值 1273.73 亿元，增长 10.40%。AA 完成增加值 453.80 亿元，增长6.83%；BB 完成工业增加值 387.69 亿元，增长 10.95%；CC 完成工业增加值 242.34 亿元，增长 5.98%；DD 完成工业增加值 104.51 亿元，增长 5.31%。
规模以上工业企业实现主营业务收入 6306.40 亿元，比上年增长 11.87%。实现利润总额 402.62 亿元，比上年增长 6.27%。
固定资产投资完成 3521.78 亿元，比上年增长 7.96%。其中，建设项目投资完成 3099.17 亿元，增长 7.37%；房地产开发投资完成 422.61 亿元， 增长 9.37%。在固定资产投资中，第一产业投资完成 176.09 亿元，同比增长 8.01%；第二产业投资完成 2676.55 亿元，同比增长 6.53%；第三产业投资完成 669.14 亿元，增长 8.16%。高新技术产业投资 1066.09 亿元，增长7.83%。民间投资 3498.38 亿元，增长 8.36%。城市基础设施投资 560.64 亿元，增长 11.29%。重点项目 1231 个，完成投资 2050.74 亿元，增长 9.10%。
全市实现社会消费品零售总额 1357.76 亿元，比上年增长 10.74%。城镇实现零售额 964.86 亿元，增长 11.29%；乡村实现零售额 310.16 亿元， 增长 7.81%。限额以上批发零售企业商品零售额亿元 566.19，增长12.10%。
实际利用外资 51511.98 万美元，同比增长 57.08%。外贸进出口总值 321.46 亿元，同比增长 51.68%。其中，出口总值 208.95 亿元，同比增长55.86%；进口总值 112.51 亿元，同比增长 59.74%。
二、定制家具行业市场分析
（一）行业分析
我国家具行业近十年保持持续增长。2010 年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011 年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。
2019 年，我国定制家具行业市场规模将超过 2800 亿元，到 2020 年， 定制家具行业市场规模有望超过 3400 亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。
随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的 C2B 商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的发展大致经历了三个阶段：
1990s 至 2004 年：单品类定制阶段。行业呈现年 20%以上的高增长， 市场规模不断扩大至千亿级别，渗透率逐年提升。定制家具市场格局以中小厂商居多，行业较为分散。通过开单品类专卖店的形式进行渠道下沉。
2004 年至 2014 年：尚品宅配成立，率先开启全屋定制战略。此外，部分厂商开始朝多品类定制家具发展。
2014 年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类→多品类→全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。
从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打通全 流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生产的设备， 能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等 进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而减少了生产成本实 现了大规模的多品种生产定制。
从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追求增加， 同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0 时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0 时期”。
2019 年 7 月全国家具类零售额达为 163 亿元，同比增长 6.3%。累计方面，2019 年 1-7 月全国家具类零售额累计达到了 1062 亿元，与去年同期相比增长 5.8%。
2018 年中国家具行业销售收入 8 年来首次出现下降，全年累计销售收入为 7011.9 亿元，同比下降 22.57%。主要原因为家具行业经历了 8 年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。
一线城市消费者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的 16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的 5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一
二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。
房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市 1:2、二线城市 1:1、三线城市 7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测， 我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从 2017 年的 4:1 逐渐提升到2022 年的 3:1。
客流量测算：假定精装修渗透率从 2017 年的 20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来 80%的翻新率，存量房中除二手房交易外有 0.5% 的改善型需求。
衣柜市场：假设精装修配套率 10%，每 50 平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为 3500 元/套，价格年增速 2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的 1/2。定制衣柜渗透率 2017 年为 30%，之后逐年以 5%的比率增加。衣柜出厂价为终端价的 50%。经测算，2022 年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到 1894 亿。
（二）市场预测
家居行业与地产具有较强相关性，家居销售情况通常滞后地产竣工面积增速约 5 个季度，去年地产紧缩致成交量以及开工下滑，从而影响今年家具销售，同时中美贸易战对出口业务形成压力，整体家具板块进入低迷期。因 2017 年基数较高，2018 年前三季度营收同比增长 17.8%，其中 Q3 单季营收同比增长 15.6%，呈持续下滑趋势
（18Q1YoY+22.6%，18Q2YoY+16.6%），净利润同比增长 7.1%，其中 Q3 由于成本下降，单季同比增长 12.3%，环比有所提升（18Q1YoY- 4.3%，18Q2YoY+6.2%）。从地产数据来看，目前地产竣工面积持续同比减少，预计未来三个季度，行业增长仍然压力较大。
从企业角度看，2018 年三季度家居企业营收增速同样出现较为明显的放缓，9 家定制家居上市企业（欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、我乐家居、皮阿诺、志邦家居、金牌橱柜、顶固集创）Q1/Q2/Q3/营收同比增速分别为 34%/20%/16%，归母净利润增速分别为 59%/38%/20%，营收和业绩增速双重承压。
另外，无论是定制还是成品、软体家居企业，2018 年前三季度的预收款项普遍呈增长放缓甚至下降趋势，也表明未来 1-2 季度家居企业收入增长继续承压。
近期地产成交量开始回暖，但受地产调控政策和竣工面积影响，家居估值仍被压制，无论是定制、成品还是软体家具板块的估值均已降至 15 倍左右的历史低点，估值重回同一水平。
定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018 年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升， 增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成
熟品类增长中枢下移至 10-15%左右，跟 15 倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。
2017 年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速， 营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家 具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016 年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为 90 万套、 78.5 万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能 91 万套、81 万套，增速分别达 101.1%、103.2%，实现翻倍增长。
2017 年，愿意购买精装房的消费者比例为 26.8%，较 10 年前提升 15.9%，2020 年预计可达 39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017 年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升 5.24%、5.10%，一线城市份额则下降 10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。
当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店 为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅 速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼具的天然属性，开始 涉足整装业务，以期获取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在 2017 年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营
整装业务，截至 2018 年前三季度，整装业务会员总数约 700 多个，实现营收约 1.3 亿元。2018 年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。
品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初 步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先 的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业 天花板的同时，稳固企业营收增长。
第三章
重点企业调研分析
一、 xxx 有限责任公司
经过 10 余年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，完善的加工制造手段， 丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增 强。公司将继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。
集团成立至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以 技术领先求发展的方针。公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新” 的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品。
2018 年，xxx 有限责任公司实现营业收入 14981.63 万元，同比增长 33.54%（3762.95 万元）。其中，主营业业务定制家具生产及销售收入为
14089.11 万元，占营业总收入的 94.04%。
2018 年营收情况一览表
序号
项目
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
合计
1 营业收入 3146.14 4194.86 3895.22 3745.41 14981.63 2 主营业务收入 2958.71 3944.95 3663.17 3522.28 14089.11 2.1 定制家具(A) 976.38 1301.83 1208.85 1162.35 4649.41 2.2 定制家具(B) 680.50 907.34 842.53 810.12 3240.50 2.3 定制家具(C) 502.98 670.64 622.74 598.79 2395.15 2.4 定制家具(D) 355.05 473.39 439.58 422.67 1690.69 2.5 定制家具(E) 236.70 315.60 293.05 281.78 1127.13 2.6 定制家具(F) 147.94 197.25 183.16 176.11 704.46 2.7 定制家具(...) 59.17 78.90 73.26 70.45 281.78 3 其他业务收入 187.43 249.91 232.06 223.13 892.52
根据初步统计测算，公司 2018 年实现利润总额 3933.29 万元，较去年同期相比增长 515.84 万元，增长率 15.09%；实现净利润 2949.97 万元，较去年同期相比增长 583.85 万元，增长率 24.68%。
2018 年主要经济指标
项目
单位
指标
完成营业收入 万元 14981.63 完成主营业务收入 万元 14089.11 主营业务收入占比
94.04% 营业收入增长率（同比）
33.54%
营业收入增长量（同比）
万元 3762.95 利润总额 万元 3933.29 利润总额增长率
15.09% 利润总额增长量 万元 515.84 净利润 万元 2949.97 净利润增长率
24.68% 净利润增长量 万元 583.85 投资利润率
34.17% 投资回报率
25.63% 财务内部收益率
27.87% 企业总资产 万元 35519.84 流动资产总额占比 万元 29.04% 流动资产总额 万元 10316.61 资产负债率
49.04%
二、 xxx 投资公司
公司基于业务优化提升客户体验与满意度，通过关键业务优化改善产业相关流程；并结合大数据等技术实现智能化管理，推动业务体系提升。公司将加强人才的引进和培养，尤其是研发及业务方面的高级人才， 健全研发、管理和销售等各级人员的薪酬考核体系，完善激励制度，提高公司员工创造力，为公司的持续快速发展提供强大保障。为实现公司的战略目标，公司在未来三年将进一步坚持技术创新，加大研发投入，提升研发设计能力，优化工艺制造流程；扩大产能，提升自动化水平，提高产品品质；在巩固现有业务的同时，积极开拓新客户，不断提升产品的市场占
有率和公司市场地位；健全人才引进和培养体系，完善绩效考核机制和人 才激励政策，激发员工潜能；优化组织结构，提升管理效率，为公司稳定、快速、健康发展奠定坚实基础。未来公司将加强人力资源建设，根据公司 未来发展战略和发展规模，建立合理的人力资源发展机制，制定人力资源 总体发展规划，优化现有人力资源整体布局，明确人力资源引进、开发、 使用、培养、考核、激励等制度和流程，实现人力资源的合理配置，全面 提升公司核心竞争力。鉴于未来三年公司业务规模将会持续扩大，公司已 制定了未来三年期的人才发展规划，明确各岗位的职责权限和任职要求， 并通过内部培养、外部招聘、竞争上岗的多种方式储备了管理、生产、销 售等各种领域优秀人才。同时，公司将不断完善绩效管理体系，设置科学 的业绩考核指标，对各级员工进行合理的考核与评价。
xxx 投资公司 2018 年产值 13645.90 万元，较上年度 11417.25 万元增长 19.52%，其中主营业务收入 13156.98 万元。2018 年实现利润总额4022.39 万元，同比增长 19.43%；实现净利润 1389.95 万元，同比增长 10.44%；纳税总额 85.72 万元，同比增长 15.00%。2018 年底，xxx 投资公司资产总额 20955.72 万元，资产负债率 22.24%。
第四章
重点投资项目分析
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx 科技发展公司 二、项目建设符合性
（一）产业发展政策符合性
由 xxx 科技发展公司承办的“定制家具产业基地项目”主要从事定制家具项目开发投资，符合产业政策要求。
（二）项目选址与用地规划相容性
定制家具产业基地项目选址于某某产业基地，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某某产业基地环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。
（三）
“ 三线一单 ” 符合性
1、生态保护红线：定制家具产业基地项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。
2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。
3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。
4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。
三、项目概况
（一）项目名称
定制家具产业基地项目 定制家具:渗透率提升仍有空间，综合实力构建行业壁垒。消费升级、产品性价比提升和渠道扩张助力定制家具渗透率提升。定制衣柜景气度最高，16 年的渗透率约 30%，较 09 年的 15%有明显提升，但仍有翻倍空间， 目前规模约 350 亿，全屋定制大幅抬高行业天花板，定制家具行业空间过千亿。我国橱柜行业规模约 700 亿元，总体渗透率低于 50%，低线城市需求提供未来空间。渠道扩张和大家居战略是龙头企业增长穿越地产周期的重要驱动力。定制橱柜和衣柜在家装过程中的进场顺序靠前，大家居、全屋定制是未来发展趋势。
近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018
年中国定制家具市场规模约为 2901 亿元，较上年同比增长 20.2%;近 7 年来， 定制家具市场规模增速始终保持在 20%以上。
（二）项目选址
某某产业基地 （三）项目用地规模
项目总用地面积 56681.66 平方米（折合约 84.98 亩）。
（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数 57.42%，建筑容积率 1.65，建设区域绿化覆盖率5.89%，固定资产投资强度 177.06 万元/亩。
（五）土建工程指标
项目净用地面积 56681.66 平方米，建筑物基底占地面积 32546.61 平方米，总建筑面积 93524.74 平方米，其中：规划建设主体工程 69429.47 平方米，项目规划绿化面积 5504.39 平方米。
（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计 141 台（套），设备购置费 7199.59 万元。
（七）节能分析
1、项目年用电量 710732.01 千瓦时，折合 87.35 吨标准煤。
2、项目年总用水量 23567.98 立方米，折合 2.01 吨标准煤。
3、“定制家具产业基地项目投资建设项目”，年用电量 710732.01 千瓦时，年总用水量 23567.98 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）
89.36 吨标准煤/年。达产年综合节能量 23.75 吨标准煤/年，项目总节能率20.16%，能源利用效果良好。
（八）环境保护
项目符合某某产业基地发展规划，符合某某产业基地产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。
（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资 18197.96 万元，其中：固定资产投资 15046.56 万元， 占项目总投资的 82.68%；流动资金 3151.40 万元，占项目总投资的 17.32%。
（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。
（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入 26004.00 万元，总成本费用 20350.99 万元，税金及附加 320.29 万元，利润总额 5653.01 万元，利税总额 6753.03 万元， 税后净利润 4239.76 万元，达产年纳税总额 2513.27 万元；达产年投资利润率 31.06%，投资利税率 37.11%，投资回报率 23.30%，全部投资回收期 5.79 年，提供就业职位 432 个。
（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划 12 个月。
对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。undefined 四、报告说明
《项目报告》从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境 保护、法律等多个方面进行分析和论证，通过对的市场需求、资源供应、 建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面 的研究调查，在专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科 学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的投资价值评估及项目建 设进程等咨询意见。作为投资决策前必不可少的关键环节，报告是在前一 阶段的报告获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、 经济和环境等方面进行精.确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施 计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案， 依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。
五、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某产业基地及某某产业基地定制家具行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进
某某产业基地定制家具产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx 有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“定制家具产业基地项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某产业基地经济发展，为社会提供就业职位 432 个，达产年纳税总额 2513.27 万元，可以促进某某产业基地区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率 31.06%，投资利税率 37.11%，全部投资回报率 23.30%，全部投资回收期 5.79 年，固定资产投资回收期 5.79 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
4、近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转变， 相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。民营经 济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩大投资的重要主体，吸纳劳动力和安置就业的主渠道，体制创新和机制创新的重要推动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。
综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。
六、主要经济指标
主要经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1 占地面积 平方米 56681.66 84.98 亩 1.1 容积率
1.65
1.2 建筑系数
57.42%
1.3 投资强度 万元/亩 177.06
1.4 基底面积 平方米 32546.61
1.5 总建筑面积 平方米 93524.74
1.6 绿化面积 平方米 5504.39 绿化率 5.89% 2 总投资 万元 18197.96
2.1 固定资产投资 万元 15046.56
2.1.1 土建工程投资 万元 7975.80
2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 43.83%
2.1.2 设备投资 万元 7199.59
2.1.2.1 设备投资占比
39.56%
2.1.3 其它投资 万元 -128.83
2.1.3.1 其它投资占比
-0.71%
2.1.4 固定资产投资占比
82.68%
2.2 流动资金 万元 3151.40
2.2.1 流动资金占比
17.32%
3 收入 万元 26004.00
4 总成本 万元 20350.99
5 利润总额 万元 5653.01
6 净利润 万元 4239.76
7 所得税 万元 1.65
8 增值税 万元 779.73
9 税金及附加 万元 320.29
10 纳税总额 万元 2513.27
11 利税总额 万元 6753.03
12 投资利润率
31.06%
13 投资利税率
37.11%
14 投资回报率
23.30%
15 回收期 年 5.79
16 设备数量 台（套）
141
17 年用电量 千瓦时 710732.01
18 年用水量 立方米 23567.98
19 总能耗 吨标准煤 89.36
20 节能率
20.16%
21 节能量 吨标准煤 23.75
22 员工数量 人 432
第五章
总结及展望
1、我国家具行业近十年保持持续增长。2010 年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011 年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。
2、投资项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合项目建设地行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进项目建设地制造产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。项目承办单位该项目建设条件成熟，通过经济、技术、环境保护和社会效益等方面预测分析，投资项目具有经济效益和社会效益的双重收益，不仅项目的盈利范围大，而且抗风险能力强，同时，对于各种废弃污染物均有切实可行的治理措施，在取得较高经济效益的同时，也保护了自然环境；目前，项目承办单位实施投资项目的基本条件已经具备，因此，项目建设是完全可行的。
3、产业是一个地区加快发展的基础和支撑，促进产业集聚是后发地区实现跨越式发展的必由之路。强化产业集聚拉动效应，推动产业集群发展， 不断壮大发展实力，江西就能翻开发展升级的新篇章。按照全省主体功能 区规划要求，坚持产业定位、产业规划、产业集群和产业政策“四位一体” ，注重顶层设计。遵循产业集群形成、演进和升级的内在规律，设区市本 级重点发展 2 至 3 个产业集群，县（市、区）重点发展 1 至 2 个产业集群。
通过科学规划，培育一批集群，促进有特色和扎堆发展趋势的块状经济向 产业集群方向发展；引进一批集群，选准主攻方向，加快承接产业转移示 范区建设，促进企业组团式、集群式进入江西；提升一批集群，建设创新 型产业集群和新兴产业集群，推动现有集群做大总量、提升层次和水平。
认定一批主导产业突出、特色鲜明、集群发展水平高的特色园区。加强品 牌培育和创建，着力将企业品牌、产业品牌、区域品牌升级为城市品牌。
一些国外组织对《中国制造 2025》的认识，不乏臆测和推断，其逻辑和推理缺乏科学性和公正性，结论自然是片面的、双重标准的。美国贸易代表 办公室对华 301 调查报告，多处提到《中国制造 2025》，但遗憾的是调查报告充斥了违背事实的推理，与《中国制造 2025》的主张和部署不符。这一调查报告置世贸组织原则于不顾，单边主义发起对中国出口到美国的 1300 个单独关税项目产品，包括航空航天、信息通讯、机械产品在内，加征 25%的从价税。这一行动，固然对清单所列这些产品在美的竞争力有所影响，特别是对生产这些机械产品的中国企业，可能带来竞争力削弱、订单 减少、经营困难。但中国的回应，对美国相应的产业带来的影响或许更甚。
4、家居行业与地产具有较强相关性，家居销售情况通常滞后地产竣工面积增速约 5 个季度，去年地产紧缩致成交量以及开工下滑，从而影响今年家具销售，同时中美贸易战对出口业务形成压力，整体家具板块进入低迷期。因 2017 年基数较高，2018 年前三季度营收同比增长 17.8%，其中 Q3
单季营收同比增长 15.6%，呈持续下滑趋势 （18Q1YoY+22.6%，18Q2YoY+16.6%），净利润同比增长 7.1%，其中 Q3 由于成本下降，单季同比增长 12.3%，环比有所提升（18Q1YoY- 4.3%，18Q2YoY+6.2%）。从地产数据来看，目前地产竣工面积持续同比减少，预计未来三个季度，行业增长仍然压力较大。