商业物业收益权买入返售信托融资方案
1、 交易相关名词解释
1、 融资方（回购方）：主要以房地产开发企业为主（不排除其他工商企业）。
2、 商业物业：指办理完毕房屋产权证的物业。
3、 商业物业收益权定义：
（1）物业在任何情形下的卖出收入；
（2）交易对手因持有物业而取得的租金收益。
2、 信托方案
信托通过设立集合、单一资金信托计划（信托规模具体金额依融资方（回购方）回购能力及物业价值而定），以买入返售方式受让融资方（回购方）持有的物业收益权。
受让具体面积依最终确定的受让金额及信托指定的房产评估机构评估价值来确认，必须满足以下公式:
受让金额及溢价款/受让物业评估价值≤50%
1、特定物业收益权的受让方式：
受让方信托一次性向融资方（回购方）支付物业收益权受让款。
2、物业收益权的回购方式：
信托期限依市场发行情况及交易对手经营情况而定，信托期间融资方（回购方）按照年溢价率**%按季支付物业收益权溢价回购款，集合资金信托计划到期前3个月，须向信托按月按物业收益权回购全部本金的10%支付回购保证金（支付回购保证金不作为回购行为），信托期限届满时即为融资方（回购方）支付剩余全部回购溢价款及剩余回购本金。
3、 融资方（回购方）回购行为的保障方式即风险控制措施。
1、 融资方（回购方）以其持有的物业办理抵押登记并由信托办理强制执行公证，抵押权人为信托，为其回购行为提供抵押保证。
2、 融资方（回购方）须向信托提供有效保证，包括但不限于控股股东（或实际控制人）保证、关联方保证等。为其回购行为提供连带责任保证。
3、 其他依项目不同而需要的风险控制措施。
4、 资料清单
1、融资主体、担保人资格证明材料
◆ 营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证、基本户开户许可证、贷款卡（上述材料正副本（如有）需提供）复印件。
◆ 法定代表人证明书及授权证明书（原件）
◆ 法人章程及最新的变更（复印件）
◆ 验资报告等（复印件）
◆ 工商登记资料（工商局可查询并出具）
◆ 经会计师事务所审计的前三年及最近一期会计报表
◆ 公司简介（电子+纸质）
2、项目资料（如果是项目融资需提供）
◆ 项目可行性分析报告（电子+纸质）
◆ 当地发改委审批项目文件，环评报告
◆ 自有资金到位说明材料
3、抵押物材料
◆ 抵押物证件
◆ 抵押物初评报告
◆ 评估公司基础资料：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证、基本户开户许可证（上述材料正副本一并提供）
◆ 评估公司评估资质文件（一级）
上述材料复印件加盖公章
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