《房地产基础知识》
获取更多房产中介学习视频资料添加VX1.房地产行业发展历史
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从?1981?年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992?年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
?1993?年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从?1993?年下半年到?1998?年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
?1998?年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在?1998?年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。?在?但是到了?1998?年下半年，?6?月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要?30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是?1999?年至?2003年为中国房地产业高速增长期。2003?年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004?年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
?2005?年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从?2005年下半年开始?2006?年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致?3?月份调控的政策又进一步加强。?
2006?年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998?年开始起到的房地产市场到?2003?年，这一轮的上达到高峰，然后从?2003年到?2007?年都在头部横盘整理，2004?年调控供给、2005?年调控需求、2006?年调控结构、2007?年继续调整，估计到?2007?年底差不多调整完毕，然后，随着?2008?年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，?从?这就为下一轮发展夯实了基础，?2008?年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。
中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。
后金融危机过中国的房地场市场发展状况:
国内房价下跌的路线图：
2007.9.28?日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；‐‐‐》?2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价‐‐‐》2008?年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌‐‐‐》2008?年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现?5?折房价‐‐‐》2008?年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市‐‐‐》2008?年底国务院提出?2?年投资?4?万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。
次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。
银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储?2000?，货币过多又源于美联储对?2000?年发生的互联网年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币）危机的拯救政策。
总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好?2000?年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。
租房居住与买房自住如何选择：
按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。
?首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。
?其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。
最后，购房也是一项投资，从长远的角度看，房产投资风险最低，投资回报最佳。
房改房
房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。已购 HYPERLINK "/view/449793.htm" \t "_blank" 公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照 HYPERLINK "/view/407846.htm" \t "_blank" 成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋 HYPERLINK "/view/26756.htm" \t "_blank" 所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由 HYPERLINK "/view/8641712.htm" \t "_blank" 市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套 HYPERLINK "/view/449793.htm" \t "_blank" 公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
在房改售房中对 HYPERLINK "/view/3285553.htm" \t "_blank" 购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人利用职权大量低价购买公有住房，造成国有资产或公有财产的流失。
购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或 HYPERLINK "/view/407846.htm" \t "_blank" 成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。
另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指职工以标准价或成本价购买的公有住房。
房改房上市交易
1．首先，去房改办领取《房改房上市交易申请表》；
2．产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章；
3．完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）；
4．缴清公摊费用后返回两张已盖章的《房改房上市交易申请表》，即上市许可证。
5. 房改房基本上土地性质属于划拨，所以土地使用证产权转移时需要缴纳土地出让金方可将性质改为出让。
房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业
1、人类生存发展的需要
房地产是人们生活的必需品
13亿人口的住房需要
伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要
房地产是城市化进程的需要
十八大”规划提出2020年城镇化率要突破60%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大 的发展空间
2、产业关联度高，带动其他行业发展
房地产产业关联度高，能促进就业
每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设
每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售
房地产的发展能催生众多新的行业
如物业管理、房地产评估、房地产中介、装修、运输等
总结：
房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20% ，间接和引致消费贡献则高达60%。
房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%
2.房地产行业基本常识
什么是房地产？
房地产的定义
是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等
房产的定义
指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物
地产的定义
指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权
房地产的特征
房地产的自然特征——位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性
什么是房地产业？
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场
房地产开发
广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程
房地产经营
广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动
房地产业和建筑业的区别
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业 。
什么是房地产市场？
房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。
房地产市场分为三级市场
一级市场是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）
二级市场是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)
三级市场是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）
房地产开发的“五证”
《 HYPERLINK "/view/427898.htm" \t "_blank" 建设用地规划许可证》、《 HYPERLINK "/view/427894.htm" \t "_blank" 建设工程规划许可证》、《 HYPERLINK "/view/2566754.htm" \t "_blank" 建筑工程施工许可证》、《 HYPERLINK "/view/2732722.htm" \t "_blank" 国有土地使用证》和《 HYPERLINK "/view/363816.htm" \t "_blank" 商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《 HYPERLINK "/view/2732722.htm" \t "_blank" 国有土地使用证》和《 HYPERLINK "/view/363816.htm" \t "_blank" 商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
中国现行的土地制度
土地使用权——
土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。土地使用者只拥有土地使用权，没有所有权。
土地使用者需要提前向国家支付土地使用权出让金，才能获得一定年限的土地使用权。
国有土地使用权取得的：出让方式、划拨方式
出让土地（出让方式获得）
国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付 HYPERLINK "/view/36580.htm" \t "_blank" 土地使用权出让金的行为。
HYPERLINK "/view/303064.htm" \t "_blank" 国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者 HYPERLINK "/view/1926108.htm" \t "_blank" 其他用地五十年
城市用地的类别
居住用地：居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
公共设施用地：居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。
工业用地：工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地。
仓储用地：仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
交通道路广场用地：铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
市政公用设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。
绿地：市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。
国有土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式 HYPERLINK "/view/3713491.htm" \t "_blank" 出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。
划拨土地（划拨方式获得）
HYPERLINK "/view/277685.htm" \t "_blank" 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
一、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳 HYPERLINK "/view/36580.htm" \t "_blank" 土地使用权出让金。
二、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
三、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
四、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二） HYPERLINK "/view/857881.htm" \t "_blank" 城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的 HYPERLINK "/view/1926108.htm" \t "_blank" 其他用地。
划拨土地如何转为出让土地
一、以划拨方式取得的 HYPERLINK "/view/36210.htm" \t "_blank" 国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳 HYPERLINK "/view/58984.htm" \t "_blank" 土地出让金。（通常情况必须报批房屋所属单位，单位同意方可转让）
二、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
3.房地产常用术语
【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制
【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和
【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。一个良好的 HYPERLINK "/view/186060.htm" \t "_blank" 居住小区， HYPERLINK "/view/30926.htm" \t "_blank" 高层住宅容积率应不超过5， HYPERLINK "/view/30935.htm" \t "_blank" 多层住宅应不超过3， HYPERLINK "/view/185960.htm" \t "_blank" 绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度
【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数
【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。住宅层高宜为2.80米，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离
【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值，梁板厚度：这是占用层高空间最大的因素，一般根据开间跨度在 600mm-1000mm 之间。
【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度
【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定
【两书】《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整
【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整
【红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房
【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积
【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
【居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称
【花园】占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。【小区】建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。【组团】被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地
【配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【得房率】是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比
【道路用地】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地
【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
【期房】开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
【现房】开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋
【入伙】业主领取钥匙，接房入住
【安居房】指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）
【经济适用房】是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房
【商品房】是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅
【集资房】是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋
【公房】又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售
【房改房】是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等
?【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次
【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层
【楼面地价】指平均到每单位建筑面积上的土地价格。例如土地1000平米，容积率3.8，价格1000万元，根据容积率可修建的建筑面积为3800平米，故楼面地价等于1000万/3800㎡=2631元/平米
【开间】房间的宽度
【进深】房间的长度
面积
【房屋销售面积】：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和
【套内建筑面积】房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积
【套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积
【公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积
【实用面积】它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％ 。
房屋结构
HYPERLINK "/view/403258.htm" \t "_blank" 房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别
建筑结构有六种类别：
1、框架结构：是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。框架结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材砌筑或装配而成
2、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的。
3、剪力墙结构：是用 HYPERLINK "/view/114561.htm" \t "_blank" 钢筋混凝土墙板来代替 HYPERLINK "/view/302986.htm" \t "_blank" 框架结构中的梁柱，能承担各类 HYPERLINK "/view/362402.htm" \t "_blank" 荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。
4、混合结构（砖混结构）：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋的梁是钢筋混凝土制成，以砖墙为 HYPERLINK "/view/1110181.htm" \t "_blank" 承重墙，或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。用预制钢筋混凝土小梁薄板搂混合二等，其他的为混合一等。
5、砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造。房屋两侧（指一排或一幢下同）山墙和前沿横墙厚度为一砖以上的砖木一等；房屋两侧山墙为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙，厢房山墙厚度为一砖，厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的为砖木二等；房屋两侧山墙以木架承重，用半砖墙或其他假墙填充，或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的为砖木三等。
房屋结构的好与坏主要取决于两个因素：抗震、坚固
1、理论上说框架结构能够达到的牢固性要大于砖混结构，所以砖混结构在做 HYPERLINK "/s?wd=%E5%BB%BA%E7%AD%91%E8%AE%BE%E8%AE%A1&tncpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dWmHmYmhNhPvF-uAfLrH0Y0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6K1TL0qnfK1TL0z5HD0IgF_5y9YIZ0lQzqlpA-bmyt8mh7GuZR8mvqVQL7dugPYpyq8Q1DYrjm3rHDLr0" \t "_blank" 建筑设计时，楼高不能超过6层，而框架结构可以做到几十层。但在实际建设过程中，国家规定了建筑物要达到的抗震等级，无论是砖混还是框架，都要达到这个等级，而开发商即使用框架结构盖房子，也不会为了提高建筑坚固程度而增加投资，只要满足抗震等级就可以了。
2、为什么西昌的砖混结构基本上都是4层，为什么框架结构多是7层以下，为什么电梯公寓基本上都是18层？因为就西昌地处地震带，房屋建筑抗震要求都是8级抗震，因为楼层越高抗震性越差所以在西昌就算是砖混结构的住房也能达到8级抗震。
3、为什么大家觉得砖混结构不好呢？其实不是砖混结构本身的抗震性和坚固性不好，而是随着城市发展带来的土地稀缺性导致在有限的土地上尽可能的增加使用率，在西昌，为达到抗震标准，砖混只能修到4层，而框架剪力可以修18层，不言而喻！其次，由于砖混房基本上的修建年限已经过去15年以上，外观看上去较陈旧，15年前的绿化规划思想也没有现在先进，所以导致小区环境无法与现在修建的小区相比；
4、随着城市化的发展，旧房改造和拆迁是必然的发展之路，砖混房具备最先被改造的优势，被改造后得到的赔偿比例也是一笔不小的升值！
户型分类
平层户型
户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。
跃层户型
所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小 HYPERLINK "/view/96394.htm" \t "_blank" 楼梯连接。
HYPERLINK "/view/30907.htm" \t "_blank" 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
错层户型
所谓" HYPERLINK "/viewhtm" \t "_blank" 错层式"住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
复式户型
HYPERLINK "/view/5986422.htm" \t "_blank" 复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较 HYPERLINK "/view/1693550.htm" \t "_blank" 普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
跃层和复式、错层的区别？
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出 HYPERLINK "/view/402859.htm" \t "_blank" 夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成 HYPERLINK "/view/3358040.htm" \t "_blank" 跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和 HYPERLINK "/viewhtm" \t "_blank" 复式房屋的空间是两种不同的类型。
一般标准
采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要
在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的 HYPERLINK "/view/213666.htm" \t "_blank" 采光效果依次类推。
客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅
客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野
卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好
卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连
厨房直接对外采光、通风
阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个就更好了
面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通风
面积和户型的关系
一居室最佳面积45—65平米
二居室最佳面积70—90平米
三居室最佳面积100—120平米
四居室最佳面积140平米以上
错层最佳面积130平米以上
跃层最佳面积200平米以上
装修标准
简装修顾名思义简单装修， 装修标准通常如下：
顶面简单造型甚至平顶；
地面采用很低廉劣质的抛光砖或瓷片；
卫浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手工制作。
精装修
精装修则是简装修的不断改进过程中的产品， 装修标准通常如下：
顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；
地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；
卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。
毛坯房
毛坯房即清水房是在我国商品房发展过程中出现的一个概念。主要是指住房内部不做装修，墙面、地面、顶面不做 HYPERLINK "/view/716289.htm" \t "_blank" 面层；无内门扇，只留门框；卫生间卫生设备不作配置，只留给水、排水接口；厨房内留有低档洗涤盆及变通水嘴；无灯具，只留电线接头；无阳台封窗。还有的连房间隔墙都不垒，让住户自由隔断。
决定房价走势的因素
(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。
房价的地域性很强，呈现出的一般规律是： 房价的上限是购买力；房价的下限是开发成本；房价随着商品供求关系、货币供求关系的变化，并受到政策导向和市场预期的影响，而在上限与下限之间浮动。如果房价高于购买力，自然是有价无市，如果低于下限，同样有悖市场规律，进而会影响经济发展。
一、购买力
1. 购买力决定于个人收入。消费者收入愈高，对一定价格下的某种商品的需求量就越大。
而个人收入取决于国内生产总值。
国民经济的周期性波动会影响个人收入，从而影响到购买力。
2. 本地购买力是房价的相对稳定的因素。
本地购买力决定中、长期楼市的走向。
3. 游资和炒作是房价的冲击性的不稳定因素。
游资和炒作影响房价的短期走向。
游资和炒作刺激房价上涨；游资和炒作的冲击达到一定程度时，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。
4. 过度投机和本地需求不足： 需求量最终要受消费者购买力的制约。
当价格上涨到接近购买力水平时，炒家就会停止活动。
当价格上涨超过了购买力水平时，就会出现“有价无市”的现象。
过度投机和本地需求不足的表征是，价格和空置房同时上升，二手房交易超常增长，一手房交易萎缩。
过度投机和本地需求不足的后果，先是二手房价格下跌，殃及新房价格预期，导致新房价格下跌。
二、开发成本
1. 开发成本：土地、劳动者、资本(劳动资料、劳动对象)。
2. 商品房作为不动产，其成本具有很强的“时、空不可比性”。
成本的“时空不可比性”相应造成房价的不可比性。不同地点的房价，不能盲目攀比。
3. 要千方百计降低成本，从而既有合理的价格，又有合理的利润空间。
这里讲的是合理的利润空间。
三、商品供求关系
经济学理论告诉我们：商品价格虽然以价值为基础，但影响价格变化的因素多种多样，其中主要的是市场商品的供求关系。
在成本稳定的前提下，商品供求关系决定价格。供大于求，导致价格下降；供小于求，导致价格上升。
四、货币供求关系层面
价格变化有三种情况：由于市场上商品的供给和需求的变动造成；由于市场上货币的供给和需求的变动造成；或同时变动造成。货币主义学派认为：货币供给的过快增长是导致通货膨胀的罪魁祸首。“太多的货币在追逐着太少的商品”。
货币对价格的影响，仍是由货币供求关系的变化，传导为商品供求关系变化，从而引起价格变化。
五、政策
1. 政策对房价的调控有两种形式：
1) 直接调控。易操作，见效快。多用于保障性的房价。如经适房、廉租房、由政策直接定价。限价房也属于政策直接调控。
2) 间接调控。多方面政策的协同和协调，较难操作，且有滞后效应。多用于市场性的房价。如调整土地供应规模和结构、住房供应规模和结构，引导住房需求，调整货币、金融、税收政策，会引起供求关系的变化，从而导致价格变化。
2. 宏观货币政策的调节作用
1) 调节方式：通过增加或减少货币供应量，以促使利率变动，从而影响投资，最后达到增加或缩小有效需求，使总需求与总供给趋于均衡，物价趋于稳定。
2) 调节货币供应量的措施：加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，抑制流动性过剩。
第一，调整法定准备率。如去年以来接连上调银行等存款类金融机构的存款准备金率。
第二，调整中央银行对商业银行的贴现率，即调整利率。
第三，公开市场业务。即央行在公开市场上买进或卖出政府债券，以调节货币供应量。
第四，规定抵押贷款上限或下限。
第五，规定消费信贷的条件。
第六，调整利息税。
3. 税收的调节作用：—是可以调节供需；二是可以实现社会再分配（二次分配）。
加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，如高额的地皮税、住房税、空房税、遗产税等多种税费。使拥有多处房地产的家庭每年支付高额的不动产税。
高税收加重了购房者的负担，尤其是提高了“炒房”的成本，从而抑制投机需求。
六、市场预期
人们在分析了以上各个因素以后，就会对房价变动趋势产生一种预期。看涨，需求量会增加；看跌，需求量会减少。需求变化又会使价格发生变化。在一定供给总量下，需求增加会导致价格上升，需求减少会导致价格下降。“预期”对房价的影响有时候非常强烈。“抢购风”会在短期内导致房价急剧上涨。持币观望则会导致有价无市，甚至价格下跌。但“预期”只是促使价格变化的因素之一，而且不是决定性因素。决定价格的最根本的因素仍是消费者的支付能力——购买力。
影响二手房价格的因素有哪些?
一是区域因素
主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。
地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的关键性因素；
交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地（城）铁经过、是否紧临主干道等，交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响；
小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。目前在西昌有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样的环境就会降低房屋价值。相反的，有一定的绿化、有停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价格的提升；
配套设施是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全，是否方便。完善的生活配套设施，将会提高该区域的房屋价格；
未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否临近规划中的商圈或交通要道，有良好的未来发展前景将对房屋的增值、保值有重大的影响；
环境污染主要是指房屋紧临铁路、工厂及污水河等，由此带来的噪音、灰尘及大气污染，这将在一定程度上降低房屋的价值。
二是房屋自身因素。
主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。
房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%，当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。
产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。
楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。高层住宅则是楼层越高（顶层除外），价格也越高；
朝向对房屋的价格也有较大的影响，以有朝南向的房屋为好，只朝西向或北向的房屋为差；户型设计主要是指房屋整体布局是否合理，厅、厨房、卫生间的大小及可利用情况。
房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修在五年以上的价值基本上降为0，因此那些认为装修花了大钱，理应卖个好价的想法是不合实际的。
此外，房屋的燃气状况（管道天然气、管道煤气、液化气）、物业类型（多层、板式小高层、高层塔楼）、采光（主要考虑是否有遮挡）及景观等对房屋价格都有一定的影响。
交易成本主要是指除房价外还需要缴纳给国家的税、费的高低也对房屋价格有一定的影响。例如普通性住房，满5年和不满5年的差距达到6.5%，100万的房价的话就得多缴纳65000元。
?三是市场因素。
主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。在西昌来说最近两年，大量一手房的上市也给市场造成了一定的供求失衡情况。当经济状况走好、房地产市场行情看涨时，房屋价格也会上涨。反之，房屋价格则会出现下降。
?四是消费者心理因素。
主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。因此，人们在买二手房时，对二手房的价格认同就有一个不可逾越的心理障碍。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。
?通过对影响二手房价格因素的了解，各位经纪人基本上就能了解房屋的优缺点，从而对房屋做出客观的评价，对房屋的价格也就有了较为理智的认识，有利于建议业主合理地处理=己的房产。
推荐访问:房产中介独家代理话术 房产中介 技能 技巧