常州冷库设备项目
可行性研究报告
泓域咨询/ / 规划设计/ / 投资分析
常州冷库设备项目可行性研究报告
2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
该冷库项目计划总投资 12986.53 万元，其中：固定资产投资 11274.90万元，占项目总投资的 86.82%；流动资金 1711.63 万元，占项目总投资的13.18%。
达产年营业收入 15192.00 万元，总成本费用 11760.08 万元，税金及附加 243.56 万元，利润总额 3431.92 万元，利税总额 4148.85 万元，税后净利润 2573.94 万元，达产年纳税总额 1574.91 万元；达产年投资利润率26.43%，投资利税率 31.95%，投资回报率 19.82%，全部投资回收期 6.55年，提供就业职位 303 个。
坚持安全生产的原则。项目承办单位要认真贯彻执行国家有关建设项目消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护的管理规定，认真贯彻落实“三同时”原则，项目设计上充分考虑生产设施在上述各方面的投资，务
必做到环境保护、安全生产及消防工作贯穿于项目的设计、建设和投产的整个过程。
......
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
常州冷库设备项目可行性研究报告目录
第一章
申报单位及项目概况
一、 项目申报单位概况
二、 项目概况
第二章
发展规划、产业政策和行业准入分析
一、 发展规划分析
二、 产业政策分析
三、 行业准入分析
第三章
资源开发及综合利用分析
一、 资源开发方案。
二、 资源利用方案
三、 资源节约措施
第四章
节能方案分析
一、 用能标准和节能规范。
二、 能耗状况和能耗指标分析
三、 节能措施和节能效果分析
第五章
建设用地、征地拆迁及移民安置分析
一、 项目选址及用地方案
二、 土地利用合理性分析
三、 征地拆迁和移民安置规划方案
第六章
环境和生态影响分析
一、 环境和生态现状
二、 生态环境影响分析
三、 生态环境保护措施
四、 地质灾害影响分析
五、 特殊环境影响
第七章
经济影响分析
一、 经济费用效益或费用效果分析
二、 行业影响分析
三、 区域经济影响分析
四、 宏观经济影响分析
第八章
社会影响分析
一、 社会影响效果分析
二、 社会适应性分析
三、 社会风险及对策分析
附表 1：主要经济指标一览表
附表 2：土建工程投资一览表
附表 3：节能分析一览表
附表 4：项目建设进度一览表
附表 5：人力资源配置一览表
附表 6：固定资产投资估算表
附表 7：流动资金投资估算表
附表 8：总投资构成估算表
附表 9：营业收入税金及附加和增值税估算表
附表 10：折旧及摊销一览表
附表 11：总成本费用估算一览表
附表 12：利润及利润分配表
附表 13：盈利能力分析一览表
第一章
申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
（一）项目单位名称
xxx（集团）有限公司
（二）法定代表人
丁 xx
（三）项目单位简介
展望未来，公司将围绕企业发展目标的实现，在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下，围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑，推动体制机制改革和管理及业务模式的创新，加强团队能力建设，提升核心竞争力，努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。
企业“以客户为中心”的服务理念，基于特征对用户群进行划分，从而有针对性地打造满足不同用户群多样化用能需求的客户服务体系。公司紧跟市场动态，不断提升企业市场竞争力。基于大数据分析考虑用户多样化需求，以此为基础制定相应服务策略的市场及经营体系，并综合考虑用户端消费特征，打造综合服务体系。
公司一直注重科研投入，具有较强的自主研发能力，经过多年的产品研发、技术积累和创新，逐步建立了一套高效的研发体系，掌握了一系列相关产品的核心技术。公司核心技术均为自主研发取得，支撑公司取得了
多项专利和著作权。公司以生产运行部、规划发展部等专业技术人员为主体，依托各单位生产技术人员，组建了技术研发团队。研发团队现有核心技术骨干 十余人，均有丰富的科研工作经验及实践经验。公司注重建设、培养人才梯队，与众多高校建立了良好的校企合作关系，学校为企业输入满足不同岗位需求的技术人员，达到企业人才吸收、培养和校企互惠的效果。公司筹建了实习培训基地，帮助学校优化教学科目，并从公司内部选拔优秀员工为学生授课，让学生亲身参与实践工作。在此过程中，公司直接从实习基地选拔优秀人才，为公司长期的业务发展输送稳定可靠的人才队伍。公司的良好人才梯队和人才优势使得本次募投项目具备扎实的人力资源基础。
（四）项目单位经营情况
上一年度，xxx 科技发展公司实现营业收入 9049.54 万元，同比增长18.96%（1442.30 万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为7613.36 万元，占营业总收入的 84.13%。
根据初步统计测算，公司实现利润总额 2100.41 万元，较去年同期相比增长 321.14 万元，增长率 18.05%；实现净利润 1575.31 万元，较去年同期相比增长 198.17 万元，增长率 14.39%。
上年度营收情况一览表
序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计
1
营业收入
1900.40
2533.87
2352.88
2262.39
9049.54
2
主营业务收入
1598.81
2131.74
1979.47
1903.34
7613.36
2.1
冷库(A)
527.61
703.47
653.23
628.10
2512.41
2.2
冷库(B)
367.73
490.30
455.28
437.77
1751.07
2.3
冷库(C)
271.80
362.40
336.51
323.57
1294.27
2.4
冷库(D)
191.86
255.81
237.54
228.40
913.60
2.5
冷库(E)
127.90
170.54
158.36
152.27
609.07
2.6
冷库(F)
79.94
106.59
98.97
95.17
380.67
2.7
冷库(...)
31.98
42.63
39.59
38.07
152.27
3
其他业务收入
301.60
402.13
373.41
359.05
1436.18
上年度主要经济指标
项目 单位 指标 完成营业收入
万元
9049.54
完成主营业务收入
万元
7613.36
主营业务收入占比
84.13%
营业收入增长率（同比）
18.96%
营业收入增长量（同比）
万元
1442.30
利润总额
万元
2100.41
利润总额增长率
18.05%
利润总额增长量
万元
321.14
净利润
万元
1575.31
净利润增长率
14.39%
净利润增长量
万元
198.17
投资利润率
29.07%
投资回报率
21.80%
财务内部收益率
24.46%
企业总资产
万元
25475.10
流动资产总额占比
万元
38.16%
流动资产总额
万元
9722.29
资产负债率
41.86%
二、项目概况
（一）项目名称及承办单位
1、项目名称：常州冷库设备项目
2、承办单位：xxx（集团）有限公司
（二）项目建设地点
xxx 出口加工区
常州，简称常，别称龙城，是江苏省地级市，国务院批复确定的中国长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城。截至2018 年，全市下辖 5 个区、代管 1 个县级市，总面积 4375 平方千米，建成区面积 261 平方千米，常住人口 472.9 万人，城镇人口 342.8 万人，城镇化率 72.5%。常州地处中国华东地区、江苏南部，是扬子江城市群重要组成部分，北濒长江、东临太湖、西倚茅山、南扼天目山麓；与上海、南京两大城市等距相望。常州市属长江下游平原，兼有高沙平原和山丘湖圩，属于北亚热带季风气候。有圩墩新石器遗址、春秋淹城、天宁寺、红梅阁、文笔塔、藤花旧馆、舣舟亭、太平天国护王府、瞿秋白纪念馆、中华恐龙
园、天目湖、金坛茅山风景区、嬉戏谷、东方盐湖城、华夏宝盛园等景点。常州是一座有着 3200 多年历史的文化古城；春秋末期（前 547 年），吴王寿梦第四子季札封邑延陵，开始了长达 2500 多年有准确纪年和确切地名的历史。西汉高祖五年（前 202 年）改称毗陵。西晋武帝太康二年（281 年），改置毗陵郡。自此，常州历朝均为郡、州、路、府治所，曾有过延陵、毗陵、毗坛、晋陵、长春、尝州、武进等名称，隋文帝开皇九年（589 年）始有常州之称。2019 年，常州市实现地区生产总值（GD）7400.9 亿元，按可比价计算增长 6.8%，增速高出全省平均水平 0.7 个百分点。
（三）项目提出的理由
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
（四）建设规模与产品方案
项目主要产品为冷库，根据市场情况，预计年产值 15192.00 万元。
相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、
商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发展起到很大的推动作用。
（五）项目投资估算
项目预计总投资 12986.53 万元，其中：固定资产投资 11274.90 万元，占项目总投资的 86.82%；流动资金 1711.63 万元，占项目总投资的 13.18%。
（六）工艺技术
项目建成投产后，项目承办单位物资采购部门根据生产实际需要制定原材料采购计划，掌握原材料的性能、特点，在不影响产品质量的前提下，对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、质量，为企业节约使用原材料降低采购成本。项目建成投产后，项目承办单位物资采购部门根据生产实际需要制定原材料采购计划，掌握原材料的性能、特点，在不影响产品质量的前提下，对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、质量，为企业节约使用原材料降低采购成本。投资项目原料采购后应按质量（等级）要求贮存在原料仓库内，同时，对辅助材料购置的要求均为事先检验以保证辅助材料的质量和生产需要，不合格原材料不得进入公司仓库，应严把原材料质量关，确保生产质量。
生产工艺设计要满足规模化生产要求，注重生产工艺的总体设计，工艺布局采用最佳物流模式、最有效的仓储模式、最短的物流过程、最便捷的物资流向。
（七）项目建设期限和进度
项目建设周期 12 个月。
该项目采取分期建设，目前项目实际完成投资 7225.48 万元，占计划投资的 55.64%。其中：完成固定资产投资 4962.76 万元，占总投资的68.68%；完成流动资金投资 2262.72，占总投资的 31.32%。
项目建设进度一览表
序号 项目 单位 指标 1
完成投资
万元
7225.48
1.1
——完成比例
55.64%
2
完成固定资产投资
万元
4962.76
2.1
——完成比例
68.68%
3
完成流动资金投资
万元
2262.72
3.1
——完成比例
31.32%
（八）主要建设内容和规模
该项目总征地面积 46690.00 平方米（折合约 70.00 亩），其中：净用地面积 46690.00 平方米（红线范围折合约 70.00 亩）。项目规划总建筑面积 54160.40 平方米，其中：规划建设主体工程 39151.06 平方米，计容建筑面积 54160.40 平方米；预计建筑工程投资 4267.19 万元。
项目计划购置设备共计 118 台（套），设备购置费 5903.14 万元。
（九）设备方案
投资项目的生产设备及检测设备以工艺需要为依据，满足工艺要求为原则，并尽量体现其技术先进性、生产安全性和经济合理性，以及达到或超过国家相关的节能和环境保护要求；先进的生产技术和装备是保证产品质量的关键，因此，工艺装备必须选择国内外著名生产厂商的产品，并且在保证产品质量的前提下，优先选用国产的名牌节能环境保护型产品。主要设备的配置应与产品的生产技术工艺及生产规模相适应，同时应具备“先进、适用、经济、环境保护、节能”的特性，能够达到节能和清洁生产的各项要求；投资项目所选设备必须达到目前国内外先进水平，经生产厂家使用证明运转稳定可靠，能够满足生产高质量产品的要求。
项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计 118 台（套），设备购置费 5903.14 万元。
第二章
发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）建设背景
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为 70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为 21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为 8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温
冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到 71.8%；中温库其次，占比 12.7%；高温库占比 10.5%，速冻库占比 0.5%，其他类型占比4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约 400 元/㎡，土建库造价约 300 元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为 5000 元/㎡，中端土建冷库造价 4000 元/㎡，冷库造价是普通仓库的 10 倍不止。按照容积为 3000 吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为 153.3 万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为 191.58 万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差 500 元/平米，特殊冷库造价相差 2000 元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最
大的是电费和人力成本，分别占运营成本的 45%和 40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为 7%和 8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用 15-20 年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在 100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。
（二）行业分析
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018 年，我国冷库总容量保持在 10%以上增速平稳增长，截至
2018 年底，全国冷库总量达到 5238 万吨(折合约 1.3 亿立方米)，新增冷库容量为 488 万吨，同比增长 10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计 2019 年，我国冷库容量将达到 5814 万吨。
据中物联冷链委统计数据显示，2018 年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到 1898 万吨，占全国冷库总容量的 36.2%。随后依次是华中地区 14.3%，华北地区 12.0%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区 9.1%以及东北地区 8.2%。
具体到各个省份及直辖市来看，2018 年，我国主要地区冷库容量超过 500 万吨的仅有山东地区；冷库容量在 200-500 万吨的地区一共有 8 家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有 13 个地区冷库容量在 100-200 万吨之间。
从人均冷库容量排名情况来看，2018 年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量 1546吨/万人遥遥领先于其他地区。
按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷
库中占比最高，达到 40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比 36%和 16%。
根据统计显示，2018 年农产品批发市场冷库规模前 20 强的企业下辖各地农批市场超过 150 个，冷库容量达到 2273 万立方米。全国农批冷库总容量为 4750 万立方米，前 20 强约占全国农批冷库总容量的47.8%。
港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018 年我国港口冷库容量为 327.35 万吨，其中海港占比最大，约为 180 万吨，占比达到 55%；其次是空港，占比为 25%，约为 81 万吨；陆港占比 15%，约为 49 万吨。
从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至 2018 年底，大连港冷库容量为 37.3 万吨，；青岛港冷库容量为 22.3 万吨；天津港冷库容量达到 19.3 万吨。
（三）市场分析预测
2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设
施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。
冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。
2018 年全国冷库总量达到 5238 万吨（折合约 1.3 亿立方米），新增库容 488 万吨，同比增长 10.3%。近 5 年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018 年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了 10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。
我国冷库设备集中度相对较高。在 2015 年以前，我国冷库设备的主要参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两
家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至 2015 年大冷股份收购武新制冷剩余股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙头企业。
我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。
从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。
北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发展需求的新冷库建设尚需周期
目前华东地区冷库占比最高，为 36.2%，随后依次是华中地区14.3%，华北地区 12.1%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区9.1%，东北地区 8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地
区的冷库市场基本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源布局趋于合理化。
冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了 16%。从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水产品分别占比 30%、24%和 17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷库需求的增加。此外，在“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发展的重要看点。
冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设升级步伐加快，有利于市场格局的改善。
（四）必要性分析
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库
发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013 年全国冷库总容量为 2411 万吨，折合 6027 万立方米；到 2017 年全国冷库总容量相比2013 年已经翻番，达到 4775 万吨，折合 11937 万立方米，同比增长13.7%，2013-2017 年复合年均增长率为 18.63%。
我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为 3300 万立方米，人均冷库拥有量是我国的 3倍；德国人均冷库水平是我国的 2.5 倍；法国是我国的 2 倍；荷兰是我国的 1.5 倍。
虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017 年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为 43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅 14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。
从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达 1282 吨、1091 吨、725 吨；而重庆的人均冷库保有量仅 430 吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。
目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为 30%和 24%，两者合计占比超过 50%；水产品占比为 17%。果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据 30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。
而目前乳制品使用冷库仅占 6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。
冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。
交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。
周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。
按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为 20%、27%和 13%，即“销售地”冷库合计占比为 60%，但“生产地”冷库合计占比仅 24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。
二、产业政策分析
党的十九大报告明确指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”这是党中央对当前经济发展大势的科学判断，也是直面新时代主要矛盾，主动适应经济发展新常态的必须选择和紧迫任务。进入新常
态，我市面临着发展速度下降、供需矛盾突出、增长动力不足等问题。从表面看是受金融危机影响导致内外整体需求不足，但从更深层次原因考究，则是经济发展已由“量的积累”转向“质的提升”，质量矛盾开始上升到主导位置。当前，我市亟需通过高质量发展来保持经济持续健康和长期稳定发展。
2018 年以来，我市始终坚持“二产补短板”工作思路，深入实施“工业强市”战略，着力抓好工业项目建设，持续做好产业发展、园区建设、企业培育三篇文章，加快推进产业转型升级，奋力推动工业实现高质量发展。截至 2018 年底，全市工业运行持续平稳回升，工业结构持续优化，产业转型升级步伐加快，新动能进一步增强，工业经济呈现稳中向好趋势，工业正成为全市经济增长的重要支撑。
投资项目建成投产后，项目承办单位将成为项目建设地内目前投资规模较大的企业之一，项目的建设无论是对企业自身的发展还是对促进当地经济和社会发展，都将起到明显的推动作用；投资项目的建设是项目承办单位自身发展的需要，随着国内相关行业的高速发展和客户需求面的不断增多，项目产品市场需求量日益扩大，因此，紧紧抓住项目产品市场需求动态，拓展投资项目丰富产品线及扩大生产规模已经显得必要而且紧迫。当今高速增长的中国经济又一次面临世界经济风云变幻的新一轮挑战，为确保中国经济的顺利发展，离不开相关工业的支撑和发展；建设好项目，将有助于发挥项目承办单位集聚效应、资源共享、充分协作、合理竞争，
同时，在一定程度上还有助于快速提高当地项目产品制造工业的技术水平和行业市场竞争能力，对于项目产品制造企业为国家实现产业振兴计划、推进产业结构调整和优化升级，都具有十分重要的现实意义。投资项目的建设可以大幅度提升项目产品的生产、研发水平，有利于促进我国相关行业稳定健康发展；项目承办单位具有较高项目产品制造工艺技术、生产设备和新产品的研发能力，近年来，项目承办单位在消化、吸收国际先进项目产品制造技术的基础上，持续加大对项目产品生产技术及相关材料的研发投入，形成了在国内同行业领先的技术优势。
十九大报告提出：“中国经济正由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。着力打造制造业“双创”升级版，促进大中小企业融通发展。支持优势企业建立上下游协同的企业集团，提升产业链水平。落实好国家对中小企业特别是小微企业的优惠支持政策，培育一批“专精特新”小巨人企业和专注细分领域的“单项冠军”企业。
三、行业准入
xxx（集团）有限公司于 20xx 年 xx 月通过 xxx（集团）有限公司所在地相关部门立项和其它必要审批流程，达到行业准入条件。
“十三五”时期，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从
规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，中小企业遇到的困难和问题尤为突出。
国家发改委出台《关于鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业的实施意见》，对各地、各部门在鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业方面提出了十条要求，包括清理规范现有针对民营企业和民间资本的准入条件、战略性新兴产业扶持资金等公共资源对民营企业同等对待、支持民营企业充分利用新型金融工具，等等。这一系列的措施，目的是鼓励和引导民营企业在节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业领域形成一批具有国际竞争力的优势企业。从促进产业发展看，民营企业机制灵活、贴近市场，在优化产业结构、推进技术创新、促进转型升级等方面力度很大，成效很好。据统计，我国 65%的专利、75%以上的技术创新、80%以上的新产品开发是由民营企业完成的。从吸纳就业看，民营经济作为国民经济的生力军是就业的主要承载主体。全国工商联统计，城镇就业中，民营经济的占比超过了 80%，而新增就业贡献率超过了 90%。
第三章
资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案
该项目为非资源开发类项目，其生产经营过程未对环境资源进行开发，无资源开发方案。
二、资源利用方案
（一）土地资源
该项目选址位于 xxx 出口加工区。
2017 年园区实现工业产值 20 亿元，利税 2 万元，分别比上年增长 45%和 63%。园区作为区域经济的龙头和现代化的新城区，正上着新的目标奋进。
场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。
产品品牌优势明显。品牌是企业的无形资产；随着项目承办单位规模的扩大，公司将创品牌列为系统工程来做，通过广告宣传、各类国内会展、各种促销手段等形式来扩大品牌的知名度，按照“质量一流、服务至上”的原则来创出品牌的美誉度；经过这些市场运作，不仅可提高企业的整体形象，而且还能体现出品牌更大的价值。项目承办单位现有资产运营优良，
财务管理制度健全且完善，企业的资金雄厚，凭借优异的产品质量、严谨科学的管理和灵活通畅的销售网络，连年实现盈利，能够为项目建设提供充足的计划自筹资金。随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。
投资项目土地综合利用率 100.00%，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业土地综合利用率≥90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地综合利用率≥95.00%”的具体要求。
项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照产品制造行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合行业产品生产经营的需要。该项目拟选址在项目建设地，所选区域土地资源充裕，而且地理位置优越、地形平坦、土地平整、交通运输条件便利、配套设施齐全，符合项目选址要求。
（二）原 辅材料
项目建成投产后，项目承办单位物资采购部门根据生产实际需要制定原材料采购计划，掌握原材料的性能、特点，在不影响产品质量的前提下，对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、质量，为企业节约使用原材
料降低采购成本。项目建成投产后，项目承办单位物资采购部门根据生产实际需要制定原材料采购计划，掌握原材料的性能、特点，在不影响产品质量的前提下，对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、质量，为企业节约使用原材料降低采购成本。投资项目原料采购后应按质量（等级）要求贮存在原料仓库内，同时，对辅助材料购置的要求均为事先检验以保证辅助材料的质量和生产需要，不合格原材料不得进入公司仓库，应严把原材料质量关，确保生产质量。
（三）能源消耗
1、项目年用电量 697387.99 千瓦时，折合 85.71 吨标准煤。
2、项目年总用水量 9735.84 立方米，折合 0.83 吨标准煤。
3、“常州冷库设备项目投资建设项目”，年用电量 697387.99 千瓦时，年总用水量 9735.84 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）86.54 吨标准煤/年。达产年综合节能量 24.41 吨标准煤/年，项目总节能率 26.65%，能源利用效果良好。
三、资源节约措施
积极选用 FS11 系列节能型变压器；正确选择和配置变压器容量，通过运行方式的择优，合理调整负荷，实现变压器经济运行，通过合理调整负荷提高功率因数，从而提高变压器的利用率。根据用电性质、用电容量，选择合理供电电压和供电方式；变配电室的位置应接近负荷中心，减少变压级数，缩短供电半径，按经济电流密度选择导线的截面；优化用电设备
的工作状态，合理分配与平衡负荷，使用电均衡化，提高项目的负荷率。项目承办单位照明灯具按主体工程对照明的实际照度要求，根据使用场所和周围环境要求及不同电光源的发光特点，优化照明设计，选择合理的照明方式；在保证照明质量的前提下，优先选用光效高、显示性好的光源及配光合理、安全、高效的节能型灯具。
第四章
节能方案分析
一、用能标准和节能规范
工业是国民经济的主体，也是能源资源消耗的主要领域，面对国家战略任务和约束性指标要求、工业转型升级的内在需要以及国际竞争的巨大压力，“十三五”期间工业节能任务更重、压力更大、要求更高。必须从战略和全局的高度，充分认识做好工业节能工作的重要性、艰巨性和紧迫性，切实采取有效措施，大幅提高能源利用效率，突破资源环境瓶颈制约，促进工业发展方式实现根本性转变。
1、《中华人民共和国节能能源法》
2、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》
3、《国务院关于加强节能工作的决定》
4、《中国能源技术政策大纲》
5、《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作通知》
6、《节能减排综合性工作方案》
7、《中国人民共和国节约能源法》
8、《工业企业能源管理导则》
9、《企业能耗计量与测试导则》
10、《评价企业合理用电技术导则》
11、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》
12、《国务院关于加强节能工作的决定》
13、《产业政策调整指导目录》
14、《重点用能单位节能管理办法》
15、《各种能源与标准煤的参考折标系数》。
二、能耗状况和能耗指标分析
（一）项目用电量测算
全年用电量 697387.99 千瓦时，折合 85.71 标准煤。
（二）项目用水量测算
项目实施后总用水量 9735.84 立方米/年，折合 0.83 吨标准煤。
（三）能耗指标分析
项目位于 xxx 出口加工区，项目建成后年消耗能源总量折合标煤 86.54吨，节能量折合标煤 24.41 吨。
三、节能措施和节能效果分析
（一）公共建筑节能设计
（二）居住建筑节能设计
不采暖楼梯间或前室及走廊采用 25.00 毫米厚胶粉聚苯颗粒做保温层。住宅外墙的传热系数要达到 0.45-0.63 的标准。采用粉煤灰砖砌的墙加贴5.00-8.00 厘米左右的聚苯板屋面加贴 8.00 厘米左右的聚苯板。屋面均采
用发泡聚氨脂板，保温厚度按各单体计算数据确定。屋面采用 45.00 毫米厚硬质发泡聚氨酯保温，上人屋面传热系数 0.52 满足限值要求。
（三）公用工程节能设计
（四）节能措施
车间动力 50.00KW 以上用电设备采用分控配电系统，设备空转时将自动断电，杜绝较长时间空转，从而达到节电的目的；主体工程充分利用自然采光节约照明能源。做好生产设备的综合保养提高其利用率，杜绝各类能源浪费现象，节约能源和物料资源，提高材料综合利用率，废旧材料集中回收利用。
积极选用 FS11 系列节能型变压器；正确选择和配置变压器容量，通过运行方式的择优，合理调整负荷，实现变压器经济运行，通过合理调整负荷提高功率因数，从而提高变压器的利用率。根据用电性质、用电容量，选择合理供电电压和供电方式；变配电室的位置应接近负荷中心，减少变压级数，缩短供电半径，按经济电流密度选择导线的截面；优化用电设备的工作状态，合理分配与平衡负荷，使用电均衡化，提高项目的负荷率。项目承办单位照明灯具按主体工程对照明的实际照度要求，根据使用场所和周围环境要求及不同电光源的发光特点，优化照明设计，选择合理的照明方式；在保证照明质量的前提下，优先选用光效高、显示性好的光源及配光合理、安全、高效的节能型灯具。
项目承办单位积极推广应用先进的节水型生产工艺及先进的水处理技术；为了做到最大限度的节约用水减少污染，在进行产品结构调整和车间设备大修改造的同时，积极淘汰落后的用水设备和高耗水设备，选择节水型生产工艺或不耗水工艺，从用水的源头做好节水工作。项目用水节流措施；项目承办单位用水系统均采用清浊分流提高循环利用率，才能大大减少新鲜水的消耗量，可以达到增产不增水的目的；企业的节水工作需要根据主体生产工艺结构进行综合平衡，从中找出最优的供水方案，进而采取节流措施是实现节水目标的重要途径。
设置循环水系统，充分利用生产用水，尽量循环使用可用水资源，减少水资源的浪费达到节约用水的目的；采取“分质用水、一水多用、中水回用”措施，减少取水量和废水排放量，提高水的重复利用率，推广废水资源化和“零排放”技术。选用热效率高的冷却器，减少循环水的使用量；同时，积极回收利用蒸汽冷凝液，充分回收热量；凡是表面温度大于 50.00℃的设备和管道，均采用高性能的保温材料对加热设备和管道进行保温，减少热能的损失。
项目位于 xxx 出口加工区，项目建成后年消耗能源总量折合标煤 86.54吨，节能量折合标煤 24.41 吨，节能率 26.65%。
节能分析一览表
序号 项目 单位 指标 备注 1
总能耗
吨标准煤
86.54
1.1
—年用电量
千瓦时
697387.99
1.2
—年用电量
吨标准煤
85.71
1.3
—年用水量
立方米
9735.84
1.4
—年用水量
吨标准煤
0.83
2
年节能量
吨标准煤
24.41
3
节能率
26.65%
第五章
建设用地、征地拆迁及移民安置
一、项目选址及用地方案
（一）项目选址原则
场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。
（二）项目选址
该项目选址位于 xxx 出口加工区 2017 年园区实现工业产值 20 亿元，利税 2 万元，分别比上年增长 45%和 63%。园区作为区域经济的龙头和现代化的新城区，正上着新的目标奋进。
常州，简称常，别称龙城，是江苏省地级市，国务院批复确定的中国长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城。截至2018 年，全市下辖 5 个区、代管 1 个县级市，总面积 4375 平方千米，建成区面积 261 平方千米，常住人口 472.9 万人，城镇人口 342.8 万人，城镇化率 72.5%。常州地处中国华东地区、江苏南部，是扬子江城市群重要组成部分，北濒长江、东临太湖、西倚茅山、南扼天目山麓；与上海、南京两大城市等距相望。常州市属长江下游平原，兼有高沙平原和山丘湖圩，属
于北亚热带季风气候。有圩墩新石器遗址、春秋淹城、天宁寺、红梅阁、文笔塔、藤花旧馆、舣舟亭、太平天国护王府、瞿秋白纪念馆、中华恐龙园、天目湖、金坛茅山风景区、嬉戏谷、东方盐湖城、华夏宝盛园等景点。常州是一座有着 3200 多年历史的文化古城；春秋末期（前 547 年），吴王寿梦第四子季札封邑延陵，开始了长达 2500 多年有准确纪年和确切地名的历史。西汉高祖五年（前 202 年）改称毗陵。西晋武帝太康二年（281 年），改置毗陵郡。自此，常州历朝均为郡、州、路、府治所，曾有过延陵、毗陵、毗坛、晋陵、长春、尝州、武进等名称，隋文帝开皇九年（589 年）始有常州之称。2019 年，常州市实现地区生产总值（GD）7400.9 亿元，按可比价计算增长 6.8%，增速高出全省平均水平 0.7 个百分点。
（三）建设条件分析
产品品牌优势明显。品牌是企业的无形资产；随着项目承办单位规模的扩大，公司将创品牌列为系统工程来做，通过广告宣传、各类国内会展、各种促销手段等形式来扩大品牌的知名度，按照“质量一流、服务至上”的原则来创出品牌的美誉度；经过这些市场运作，不仅可提高企业的整体形象，而且还能体现出品牌更大的价值。项目承办单位现有资产运营优良，财务管理制度健全且完善，企业的资金雄厚，凭借优异的产品质量、严谨科学的管理和灵活通畅的销售网络，连年实现盈利，能够为项目建设提供充足的计划自筹资金。随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依
靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。
（四）用地控制指标
投资项目土地综合利用率 100.00%，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业土地综合利用率≥90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地综合利用率≥95.00%”的具体要求。
（五）用地总体要求
本期工程项目建设规划建筑系数 62.41%，建筑容积率 1.16，建设区域绿化覆盖率 7.66%，固定资产投资强度 161.07 万元/亩。
（六）节约用地措施
投资项目建设认真贯彻执行专业化生产的原则，除了主要生产过程和关键工序由项目承办单位实施外，其他附属商品采取外协（外购）的方式，从而减少重复建设，节约了资金、能源和土地资源。在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助
材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。
（七）总图布置方案
1 1 、平面布置总体设计原则
达...