价格风险评估报告
财务风险评估报告
近年来，随着建筑行业体制改革的不断推进，建筑市场的竞争也日趋激烈，在市场经济条件下，施工企业所要面临的风险和挑战也更加严峻。风险评价和内部控制是现代企业管理的重要组成部分，项目部要想在激烈的取得胜利，势必要做好风险评价工作，建立完善的内部控制制度，提高核心竞争力和经济效益，以保持项目持续、稳定、健康地发展。
一、内部控制与风险评价概述
内部控制就是企业为实现既定目标而采取的对企业内部人员行为进行约束和规范，对资产进行维护等的一系列方法、程序和制度的总称。一般情况下，企业要保证既定目标的实现都会在企业内部建立起一套较为完成的、适合企业自身实际情况的、用于激励、约束员工行为的内控制度。内控制度的目的一般是为了维持企业的正常经营活动，同时保证企业资产的完整性，规避企业经营风险。所谓风险评价是在风险识别的基础上，对确定这些风险的不确定性程度、风险发生的概率和损失程度等进行全面的考虑，以衡量风险的程度，并决定采取何种措施来控制风险，降低风险损失发生的概率，将损失控制在最低限度。一般情况下，企业都是通过风险识别、风险估计、风险驾驭以及风险监控等一系列活动来防范风险。
施工企业的项目都具有地域分布广、流动性强、资金占用量大、实施管理难度大等特点，因此在当前建筑市场激烈竞争的环境下，建立和完善内部控制制度，加强风险管理已成为提高施工企业核心竞争力的重要内容。施工企业的风险一般包括外部风险和内部风险两种，前者主要指国家宏观政策以及行业、市场的竞状况；后者主要指企业项目的安全和质量管理、资金管理以及物资采购管理等，是企业内部控制的主要方面。加强施工企业的内部控制建设和风险管理有利于规范施工企业的日常经营行为，对施工项目的各个环节进行有效的监督和控制；有利于防范施工企业的经营风险，不断加强施工企业内部经营风险的薄弱环节；有利于提高施工企业经济效益，充分调动员工的积极性和主动性
二、施工项目主要存在风险
1.风险管理方面问题
施工企业项目风险管理的问题主要表现在：(1)缺乏有效的价格评价机制。
随着建筑市场竟争的日益激励，恶意竞争、使施工项目面临着较大的价格风险，缺乏有效的价格评价机制将会给施工项目带来较大的效益风险。(2)风险防范机制不健全。建筑市场施工项目存在较多的风险，包括市场风险、产品风险、财务风险以及人才风险等，项目对风险认识不足，缺乏有效的风险防范机制可能导致项目部面临资金的枯竭、引来偿债风险、财务危机等风险，这都会使项目利润大幅下滑。
2．项目物资采购风险
施工企业项目物资采购包括集中采购、分散采购、零星采购等，虽然大多数情况下项目物资采购部门能较好的完成采购任务，但其中还是存在风险问题：(1)质量风险问题。施工企业往往需要大量的水泥、钢筋和木材等，这些建筑材料都有一定的保质期，如果库存时间过长将可能导致物资在使用时的强度标准不能到达要求，后期的验收或质量留下隐患，也可能导致重大施工事故；(2)价格风险问题，物资采购是一种市场行为，需要进行商务谈判和签订合同，而在这过程中，物资价格波动可能给施工企业带来不确定的利益损失，如价格上涨可能使对方为保证自身利益而降低物资质量，价格下跌则可能使采购成本超出预算等。(3)存货风险，如果采购人员对市场变化和风险估计不足，可能造成项目施工物资的积压，占用项目资金。
3.施工项目资金管理风险
当前施工项目对资金管理的风险问题主要体现在：(1)项目管理模式加大了施工项目的资金管理难度。项目资金存在多头管理的问题，这就使得施工项目部不能在第一时间掌握项目现金流情况，无法对项目资金进行有效的统筹分配，项目资金缺乏有效的监督和管理，容易导致项目资金管理出现漏洞，风险较大；(2)项目存在大量的预收款项，企业资金压力大，其中包括投标保证金、投标押金、项目质量保证金等，同时工程变更的复杂性和工程结算的滞后性也会给施工企业带来较多的预收款项，这些都会使项目背上沉重的资金成本，造成项目流动资金的紧缺。
4.施工项目内部控制制度问题
施工项目内部控制执行的好坏直接影响到了项目的经济效益。当前施工项目主要的内部控制问题包括：(1)内部控制的环境不够完善。很多项目部不重视内
部控制，缺乏内部控制理念，职责不明确，这将会给项目带来无穷的危害。(2)缺乏有效的监督控制机制。部分施工企业不重视内部审计部门的设置，内部审计多以合规性和事后检查为主，更多的是流于形式，未能起到真正的内部监督控制作用。(3)信息沟通方面问题。由于施工企业生产流动性较大，项目具有临时性和分散性等特点，使得企业信息传递不畅，信息失真现象较为严重，同时项目的流动分散性也大大降低了施工企业的信息化效益，内部控制未能得到有效的信息系统的支持。
三、风险管理和内部控制建设的相关措施
1．完善项目部风险评价体系
首先，项目部应建立内部风险管理体系。项目部规模都较大，忽略一些不确定因素将可能使项目面临巨大的风险损失，因此应树立风险意识，建立内部风险管理体系，明确权责，以及相应的奖惩机制，加强对风险情报的收集和整理，并总结风险规律，以保证能及时采取措施降低风险损失率。其次，还应建立价(来自:写论文网:价格风险评估报告)格风险评价机制，以此来规避低价中标所带来的效益风险；再次，推行全面风险管理，对项目进行风险预测和控制，施行全过程管理，建立风险控制体系，对项目进程中的每一步进行风险识别、分析、衡量和评价，以减少风险损失；最后，采取有效手段规避风险，根据项目的具体实施情况和所遇到的风险采取风险回避、风险转移或风险自留等手段进行风险规避
2.规范物资采购行为
规范项目物资采购行为，规避采购风险的措施包括以下几方面：(1)通过培训和教育提高采购人员的综合素质，采购人员要熟悉市场环境、具备经济知识，同时也要具有良好的采购技巧；(2)建立健全采购管理体制，完善物资采购的各项规章制度，如采购合同条件，同时让供应商了解有关采购的制度，为采购做好充分准备；(3)规范采购渠道和采购行为，物资采购应根据企业所需要的材料要求，权衡质量和效用，一方面要保证采购质量，另一方面要为项目部节约采购资金，不能一味追求低价采购；(4)完善供应商资格审核制度，确保在采购之前把供应商的各种不确定性风险控制在最小；(5)采用科学合理的采购方式，包括招标采购、议标采购、询价采购等；(6)建立与采购相关的考核激励机制，定期对采购的成本和效益进行评价，对违章违纪的行为给予惩罚，对为提高项目部效益
的行为给予奖励。
3.完善项目资金管理
首先，完善资金管理调度体系，提高资金运行效益。加强资金预算管理，确定项目生产任务和资金需求，以便编制全局性和系统性的资金预算计划。再次，加强应收账款管理，提高项目资金周转率。一方面，建立应收账款台账管理制度，进行动态台账管理，确认各类应收账款的回收期和金额，进行实时跟踪；另一方面，加强应收账款的日常清查，做到债权明确、账实相符，落实账款的回收责任，同时建立相应的预警危机系统，重点分析账龄过长、回收难度大的应收账款，一旦账款恶化则预警小组应及时反映，确保企业能及时采取应对措施，将损失降到最低限度。再次，完善财务风险控制手段。强化财务部门的各项基础工作，保障财务管理系统的有效运行，以保证项目现金流人和流出量达到一个平衡，同时建立资金管理和评价制度，通过资金预算和控制实现对财务风险的全过程跟综完善内部控制制度。建立健全的内部控制体系应将项目管理控制作为重点内容。(1)完善施工企业内部控制环境，包括建立高度集中的组织管理机制、有针对性地加大人才培训力度、促进企业社会责任的履行以及完善的企业文化建设等。(2)建立项目管理信息应用平台，提高企业信息化水平，确保信息沟通渠道的顺畅，保证施工企业信息传统的完整性和真实性。(3)加强对内部活动的控制，主要对采购业务活动、项目安全和质量管理活动以及施工结算等的控制。
四、下一年度全面风险控制管理工作计划。
下一年度将继续完善优化全面风险管理体系，采取学习教育、研讨交流、完善财务管理制度等措施加强风险管理文化建设；强化重大风险监控和预警，构建日常风险信息搜集、报告和处理机制，逐步形成风险动态管理体系，为公司发展战略目标的实现提供坚强保障。
总之，项目的风险评价和内部控制建设是一个长期的、动态的过程。项目应做好风险评价，不断地完善风险管理，加强内部控制建设，以应对建筑行业发展带来的机遇和挑战，全面提高施工项目的综合管理水平。
社会责任风险评估报告
房地产项目的风险评估报告
一、项目概况
澜苑宾馆及商住小区位于铜仁地区江口县城区梵净山大道旁，由贵州省玉屏县房地产开发公司开发实施，公司初创于1992年，注册资金捌佰万元人民币，主要从事房地产开发，资质为四级。项目交通便利、环境优越，占地面积约28亩，建筑面积约6万平方米，规划设计房屋5栋，其中：一、二、三号为商住一体，四号楼为商品住房，五号楼为宾馆。一、二号楼目前即将竣工，两栋楼总建筑面积9000多平方米。三、四号楼基础已开挖完毕。一、二、三号楼为6+1层中，三号楼可改为高层建筑，四号楼为18+1层，宾馆为16+1层。由于项目属于在建工程，因此具有无拆迁赔偿、无前期筹备时间和费用等优势，且一、二号楼马上可以上市出售，资金回转周期短，预计销售收入在3000万元以上。
该地块XX年在江口县国土局挂牌出让，由江口县人王军拍得该地块开发权，由于该项目的开发量及摘牌人资金问题，项目一直未启动。XX年，王军与贵州省遵义人荀某经朋友介绍认识后，达成共识，共同出资开发该项目，项目启动后，双方都看好江口县房地产市场前景和该项目的预期收益，但在项目实施过程中，合作双方发生了矛盾，加之王军在押
和欠一、二号楼施工方的工程款，双方都想排斥对方，但有没有资金支付对方。鉴于上述情况，江口县人民政府成立了协调小组，牵头组织江口县人民法院、建设局、房管局及相关单位于本月的17日进行了协调，要求双方在15日之内各找有经济实力的开发商，对该项目实行一次性转让，王军的委托代理人于17日下午找到湖南省怀化地区的天凯房地产开发公司对该项目进行了解和洽谈，但作为开发人荀某并不愿意将项目转让给对方，于是找到一、二楼施工方的介绍人刘某，让其寻找开放商，刘某于是联系到本人。
二、江口简介
江口位于贵州省东北部，联合国“人与生物保护圈”成员、国家自然保护区、佛教名胜梵净山在其境内。全县总面积1800余平方公里，辖两镇七个民族乡71个村，8个街道居委会，总人口万，有汉、土家、苗、侗等15个民族，少数民族人口占总人口的52%。
江口县气候宜人。县境属中亚热带季风气候，地处梵净山迎风坡向，四季分明、雨热同季、冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温℃，年平均降水量毫米，全年日照小时，是全国的商品粮和畜牧业基地县，素以“渔米之乡、黔东粮仓”著称。全县的森林覆盖率高达%，被国家授予林业绿化百佳县，堪称地球上同纬度的“绿宝石”。江口县资源丰富。县内年平均自然降雨20亿立方米，年流量亿立方米，水能资源丰
富，可开发小水电能力万千瓦/时。全县泉眼283处，可供开发利用的达253处，为国家水源标准一、二级，多处泉水被国家有关部门鉴定为国家级优势饮用天然矿泉水。茫茫林海中繁衍着1200多动植物，是全国著名的规模宏大、品种繁多的自然基因库。
江口县交通发达，通讯便捷。江口县城距铜仁市区50公里，距大兴机场82公里，距铜仁火车站50公里，距玉屏火车站110公里，县内的桃映火车站，距县城仅30公里，S302线和305线横贯东西，乡村公路四通八达。全县公路里程达988公里，实现了村村通。梵净山东西两条旅游线路及三条联线公路正在正在改扩修建。国家投资兴建的杭(州)瑞(丽)高速公路，江(口)石(阡)高速公路贯穿县境，23座通讯接收台(塔)覆盖全县。铜仁至玉屏城际铁路，渝怀铁路复线即将开工兴建，也将大大改善江口县的外围交通环境和进入条件。
江口县旅游发展成效显著。县城新区建设初具规模，老城改造极具特色。全县的新农村建设、生态文明家园创建如火如荼。以梵净山为龙头，以黄牯山、凯里沟峡谷为两翼的旅游格局初步形成。目前梵净山3500米登山索道已投入运营，投资亿元的佛教文化苑对外开放，山顶、山下的弥勒佛道场、庙宇、度假村、休闲山庄、宾馆正在建成。
近年来，江口县委、县政府围绕建设对外开放大县和旅游经济强县目标，坚定不移地实施“三个重点”、“三动”、“两带
两圈”战略，争创全省文明、卫生城市和旅游示范县城，努力建设“诚信江口、法制江口、安全江口、开放江口、文明江口”新形象，全力打造“最适宜人居的地方”。
三、项目关键风险因素分析
项目投资决策阶段风险
房地产开发在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合项目的具体情况，分析如下：
开发区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。政策环境方面，铜仁地区近几年大力发展第三产业，直接促进了江口县商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素较少。
在投资位置选择方面，项目位于江口县梵净山大道旁，为江口县近年来全力开发的城市新功能区，环境优美，城市配套设施完善，无地质灾害威胁，因此在投资位置选择方面，风险也很小。
投资时机选择风险方面，由于当前各级党委政府都将都将梵净山作为全区乃至全省核心景区来建设，全力打造梵净山旅游经济圈，且江口县也正迎着新一轮西部大开发的春风，旅游开发、交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期预计总
共只需一年半，投资时机从大方向来说风险是很小的。从项目本身来看，项目前期已投入的各项费用和形成的资产估值是远大于其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。
项目建设前期阶段的风险
本项目地理位置好，道路通畅，场地平整，十分便利。本项目周边正在形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺，附近有江口县太平河、新行政中心、休闲度假山庄，是理想的休闲居住场所，与医院、学校、车站、商业中心距离都不远，适合该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调群体统一性和完整性，规划设计方案即能满足各建筑的使用要求，同时又符合城市总体规划及特色，与周边建筑相互协调，住宅单位采光、通风良好，户型布局合理，建筑外立面简洁现代。因此土地社会属性的风险因素也较少。
征地拆迁风险方面，该项目已完成土地征补工作，且没有房屋需要拆迁，因此没有征地拆迁风险。
融资风险方面，由于房地产业资金大部分都来自金融机构的贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算情况，项目在开发过程中不需再融资，通过前期一次性融资和后期产品销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。