都市工业园建设情况调研报告
近年来，X 区审计局先后开展了工业倍增发展审计调查、都市工业园建设运营及管理专项审计调查，旨在摸清都市工业园区建设基本情况，揭露工业园区建设运营及管理方面存在的问题，促进园区建设运营规范管理，提高园区运营绩效。在审计调查中，重点对工业园区在管理体制、产业发展状况、财政财务管理、土地政策执行、拆迁安置工作、基础设施建设等方面情况进行专项审计调查，综合评价园区经济运行能力，以及在产业集聚、科技创新、土地利用、节能减排等方面的发展情况，从政策保障、管理优化、促进转型等方面提出改进和完善的意见和建议。
X 的都市工业园历经十五、十一五、十二五，终于在十三五初期取得了阶段性重大进展。当前，村民房屋拆迁、还建工作基本完成，园区主要路网初具雏形，引进项目建设也正在紧锣密鼓进行。都市园区建设到今天这个局面，可以说，过程经历是十分艰辛、各个方面是百倍努力、各种工作是千辛万苦，成绩有目共睹。在“三边”（边跑手续、边规划、边建设）条件下，能取得如此成绩，确实不易。在都市园区即将拉开大规模项目建设的关键时期，笔者结合近年来审计调查中发现的问题，以 X 区 X都市工业园的建设情况为例进行了调研，通过调研，笔者认为有必要对 X 都市工业园前期产业发展情况进行再认识、再定位、再思考。
一、都市工业园建设基本情况 X 区新型工业化示范园区 X 都市工业园位于 X 区 X 地区，总用地面积为 X 平方公里。为加快推进全市新城区新工业化，全面实施工业发展“倍增计划”，2012 年，
经 X 市创建千亿板块百亿园区工作领导小组批准，X 区 X 都市工业园为市级都市工业园区。同年，X 市政府审批通过了《X 市 X 区 X 地区控制性详细规划导则》、《X市 X 区 X 地区启动区控制性详细规划》，确定 X 区新型工业化示范园区以高新技术产业、新材料、精密制造等现代制造业为主导，打造融现代物流、总部经济、商贸服务、生活配套等功能为一体的生态工业园区。
X 区 X 都市工业园管委会与 X 街办事处实行合署办公，主要负责园区行政管理、规划编制及招商引资等工作。X 城市建设投资有限公司全面参与园区基础设施、整村储备、土地整理等方面投融资及开发建设工作。截止 201X 年 X 月 X 日，公司累计向 X 园区投入约 X 亿元，公司实际负债率约 X%。其中，土地开发支出约 X 亿元，共启动土地储备约 X 亩，供地 X 亩，拆迁约 X 万㎡ ；道路及基础设施投入约 X 亿元，还建房项目投入约 X 亿元，已完成园区 X 条道路、菱湖美景小区（还建房一期）、X 座停车场、X 所中学、X 所小学及水电气相关配套设施的建设，当地居民逐步入住教育、医疗、运动等配套设施齐全的还建社区，园区初步形成三纵五横的道路交通网。截止 201X 年 X 月，X 都市工业园累计启动土地储备约 X 亩，其中：工业用地 X 亩，商业、居住用地 X 亩，还建用地 X 亩，基础设施用地 X 亩，道路建设用地约 1898.43亩。累计供地 X 亩。
二、都市工业园建设存在的问题 X 都市工业园承载着 X 区太多的希望，如产业升级与发展、后续财源保障、创新驱动、就业创业等等。在 X，过去没有、将也不会有如此大规模的园区开发建设项目，从某种意义上来说，园区的成败决定我们未来的温饱。因此，这一代 X 人都有建设好 X 都市工业园区的责任和义务。基于这一认识，笔者多次到园区进行调研，认真
查阅学习国内、外园区建设先进经验。发现园区存在以下问题。
（一）园区规划体系性不强。科学超前、先进合理的规划，是促进资源整合、凝聚开发合力、保障开发水平、增强开发区持续竞争力的基础和前提。“规划先行”、“规划即法”是国内、外园区取得成功的最为关键经验。但从调研情况来看，X 都市工业园还没有一个全面、系统、科学的园区建设发展规划。发展规划重视与否，结果截然不同。如苏州工业园区面向全球公开招标，制订了 X 多项专业规划，形成严密完善的体系。
（二）园区实际落地产业项目定位不高。X 都市工业园从 201X 年成立之初定位为高科技制造园区，主要以汽车整车及零部件制造为龙头的高科技制造业，侧重引进信息软件服务业和总部经济相关产业。目前园区共签约引进用地项目 X 个，主要以汽车零部件、总部经济及信息软件服务业为主，其中包括世界 500 强企业投资项目，还有具备一定地区影响力的项目。但从实地考察调研了解到，500 强企业在园区的项目属于最为传统的冷链物流和汽车配套制造项目。引进的项目存在不多、不大、不新、不高的问题，新能源、新材料、新技术、新产品等“四新”项目很少。园区产业项目如果定位不准、不高、不新，园区建成之日就会面临产业结构调整、产业升级的压力。
当前正是习总书记指出的“世界科技发展酝酿新突破”关键时期，许多新能源、新材料、新技术、新产品正在酝酿新突破，形成新的、巨大的经济推动力，谁能在这轮变革中抢占先机就能立于不败之地。如石墨烯“烯王电池”、常温常压储氢技术突破、太阳能发电膜的发明等都将带来产业经济颠复性的变革。我区有幸拥有常温常压储氢技术突破、太阳能发电膜的发明两大新能源技术优势，常温常压储氢技术是地质大学于去年 X 月 X 日取得公开测试成功的科研项目，太阳能发电膜世界技术领先人
就是我区的城市合伙人程一兵院士。就我们所知我区还有柔性显视屏、移动通讯 4.5G等国内国际领先技术。
（三）园区管理体制不顺。体制机制是园区发展的生命所在。目前园区管理机构是一套人马二块牌，这种机制在园区拆迁还建阶段，有利于形成合力，提高园区拆迁还建效率。但在拆迁还建取得阶段性成果后，园区的工作重心应由拆迁还建向园区服务平台建设、招商引资等方面转变。
（四）园区招商力量不专。在调研中了解到，目前园区负责招商引资工作的只有一人，他三分之二的时间和精力要投入到拆迁等其他事务工作中。
（五）园区建设开发速度不快。X 都市工业园共有土地 X 万亩，剔除绿化、道路等用地，可用土地 X 万亩，已摘牌 X 亩，再剔除不能挂牌的村级产业用地 X 亩、通用汽车项目预留用地 X 亩，还有可供土地约 X 亩，现在每年挂牌交易是 X 亩，也就是说，按现在每年 X 亩挂牌交易速度，X 亩土地，要十年才能全部完成挂牌交易。目前，园区开发建设主要是区城投公司，资金主要依靠区财政预算安排和银行贷款，存在园区开发经验、管理能力、资金实力不足等问题。
（六）园区周边环境不优。区委统战部组织我们考察调研园区时，大家都对园区周边环境评价不好，特别是白沙洲大市场已成为园区环境改善的主要瓶颈，已经严重影响了已建成项目的招商引资工作，许多好项目被园区周边糟糕环境吓跑了。
（七）园区公共技术服务平台建设不全。园区公共技术服务平台是一个园区软实力、软环境的具体体现，园区前期由于工作重心是拆迁还建、基础设施建设等，据我们调查了解，目前园区公共技术服务平台建设工作开展少之又少。
三、完善都市工业园建设的几点建议 （一）要坚持规划先行，着眼长远发展，从更高起点、更大范围、更长时限，认真做好园区总体发展规划、产业规划、控制性详细规划和各专项规划。学习借鉴发达国家和先进地区的园区建设先进规划理念，按“先规划后建设，先地下后地上”的开发建设原则，适度超前建设重要基础设施，突出科学性、前瞻性、战略性和可持续性，着重发挥比较优势，注重环境容量，科学确定总体布局、产业导向、功能区块、生态环保和基础设施建设，科学编制和修订园区规划。把园区规划纳入国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和环境保护规划，形成总体规划、专项规划、详细规划相统一的规划体系，指导园区科学、有序地建设和发展。
（二）建议对我辖区科研院所、大学实验室有关“四新”方面技术，进行全面摸查、登记建档、动态跟踪，对具有产业化的及时引入园区，迅速形成园区优势特色产业，最好能形成新兴产业链条，弥补我区产业无链条的空白，抢占新一轮技术革命、产业革命的至高点。
（三）按照“精简、统一、效能”的原则，建议分设园区管委会，积极探索“大部门制改革、扁平化管理、企业化服务”的管理模式。要进一步简政放权，赋予园区更加灵活的社会经济管理权限、相对独立的财政管理权限，建立事权与支出相匹配的制度。创新园区运行机制，允许园区在控制行政编制总量的基础上，自行确定内部机构设置和聘用人员数量，全面推行全员聘用和绩效管理。强化园区管委会招商职能，建立激励性较强的招商引资绩效考评制度。
（四）随着园区工作重心的转移、园区开发进度加快，有必要突出招商工作的龙头地位，充实招商引资力量，建议建立一支专业化的招商队伍。积极拓展招商思路，
构建招商网络，创新招商方式。积极实施小分队、多批次“敲门招商”，注重运用以商引商、中介代理招商、行业主题招商、网上信息招商、投资代建招商、产业链招商，使园区常年保持一定数量的项目源和项目储备规模。
（五）建立完善园区资产运营管理机制，在投融资、土地征供、设施引建、物业管理、中介服务等方面大胆引进市场机制，实行市场运作，节约开发成本，提高开发效率。加快园区投融资体制改革，鼓励和引导外资、民营资本和各类社会资本参与园区建设，实现投资主体多元化和“一区多园”的发展模式。探索组建园区投资营运公司，或引入 PPP 建设模式，重点投资园区基础设施建设、社会公共事业和战略性新兴产业领域；将园区经营性资产进行有效整合，统一划入区城投公司，增强区城投公司投融资能力；积极探索引进一批品牌响、信誉高的大集团、大公司参与园区开发建设的新模式，在共同发展中加快园区开发建设速度，尽快发挥园区整体功能效益。
（六）建议尽快搬迁 X 大市场，从根本上改善园区周边环境，提升园区品质和价值。搬迁白沙洲大市场的意义和重要性，有一个十分形象的比喻：从地图上看 X都市工业园区，园区的外形很像一个身材婀娜多姿、天生丽质的少女，但白沙洲大市场把她美丽的脸盖上了，如果还她美丽脸颊，她一定会身价倍增，升值无限。
（七）随着园区工作重心的转移，园区公共技术服务平台应提到重要议事日程，要着力构建面向园区广大企业的技术研发应用、信息服务、融资担保、人员培训、质量技术标准和检验检测、产品交易与物流配送等公共平台建设。
总之，在世界科技发展酝酿新突破关键时期，在 X 迎来十大国家级发展机遇背景下，X 都市工业园也将迎来黄金发展机遇，我们相信 X 都市工业园一定会建成一个产业高端化、高新化、高质化和高产化的高科技园区。